확인, 또 확인해야 하는 대위변제!

남의 빚을 왜 갚아주는 걸까?

사전적 의미로는 채무 당사자가 아닌 제삼자나 공동 채무자 중 한 사람이 채무를 변제하여, 채권자의 채무가 변제한 사람에게로 이전되는 것을 말한다.

이 대위변제가 경매에도 빈번하게 발생되는데, 경낙자들에게 큰 위협이 되는 경우도 많다고 하니, 함께 공부해 보도록 하자.

 

대위변제를 한다는 것은 남의 빚을 대신해서 갚아준다는 얘기다.

나에게 이익이 없는데 왜 대신 갚아주겠는가?

당연히 이익이 있을 때에만 대위변제를 해 줄 것이다.

그렇다면 대위변제는 어떤 이익을 어떻게 주게 되는 것일까?

예를 들어 확인해 보도록 하자.

 

2억 원에 경매물건으로 나온 아파트가 있고, 내가 해당 아파트의 임차인이라고 해보자.

확인해 보니, 최초 근저당권 설정이 2020년 01월 01일이고 금액은 2천만 원이다.

나의 전입은 2020년 01월 15일이고, 확정일자는 2020년 01월 16일이며, 전세보증금은 1억 8천만 원이다.

차순위 가압류 설정은 2020년 02월 01일이며, 2억 원이라고 하고, 이하 가압류 및 근저당 등이 여럿 있다고 하자.

말소기준 권리가 되는 최초의 근저당 설절일자인 2020년 01월 01일 이전은 깨끗하여 낙찰자에게 인수되는 권리는 없다.

1.5억 원에 낙찰되었다고 한다면, 배당 순서에 따라 배당되고, 배당금이 떨어지면 소멸될 것이다.

전체 배당금 1억 5천만 원 중 경매비용, 당해세, 유익비, 필요비, 선순위 근저당 금액인 2천만 원까지 제하고 남은 금액인 1억 원을 배당받을 수 있었다고 하자.

전세금 1억 8천만 원 중 1억 원을 배당받았으니, 8천만 원을 손해 본 것이 된다.

 

그렇다면 어떻게 해야 내 손해를 줄일 수 있을까?

내가 첫 번째 근저당 금액인 2천만 원을 대위 변제한다면 어떤 일이 생기는지 알아보자.

말소기준 권리가 되는 첫 번째 근저당인 2천만 원을 내가 대위변제 함으로써, 그다음 차순위 가압류 설정 일자가 말소기준 권리 일자가 된다.

그렇다면 나는 후순위 임차인에서 선순위 임차인이 되는 것이다.

그렇게 되면, 나는 배당신청을 하지 않아도 권리가 낙찰자에게 인수되어 전액을 받을 수 있게 된다.

대위 변제한 2천만 원을 제외하면 1억 6천만 원을 회수하는 것이 되고, 대위변제를 하지 않고 받는 배상금액과 6천만 원의 차이가 난다.

입찰 당일에도 반드시 등기를 확인해 보자.

낙찰자는 당황스럽게 된다.

권리분석에 감안하지 않은 후순위 임차인이 갑자기 선순위가 되어 인수조건을 갖추게 되니, 낭패일 수밖에 없다.

경매일자 이전에 이루어진 내용이므로, 등기를 확인해 보지 않은 낙찰자의 실수이기 때문에 취소하려면 보증금을 날리거나, 만약 내가 배당신청을 하지 않는다면, 낙찰자는 낙찰금액 1억 5천만 원에 나의 보증금 1억 8천만 원까지 인수되어 감정가 2억 원의 아파트를 3억 3천만 원에 구입한 결과가 된다.

이럴 경우 차라리 잔금을 납부하지 않고, 보증금을 손해 보는 것이 나을 것이다.

이런 경우, 경매가 취소되고 다시 경매가 진행되는 시일을 감안할 때, 대위변제를 일부러 경매 날에 맞춰서 하지는 않을 것이다.

하지만, 급박하게 이루어지는 일이다 보니, 그런 경우가 종종 있다고 한다.

 

그래서 경매 당일에 내가 입찰할 물건은 반드시 등기를 확인해 보는 것이 필요하다.

내가 분석했던 권리관계와 같은지 한번 더 확인이 필요한 것이다.

소유권 이전 청구 보전 가등기의 경우는 더 위험한 경우이다.

같은 경우로 후순위였던 소유권 이전 가등기가 앞에 있던 말소기준 권리가 되는 채무를 대위변제해버리면, 후순위의 가압류, 혹은 근저당 등이 말소기준 권리가 되어 선순위가 되어 버리고, 아예 소유권 자체가 넘어가 버리게 된다.

소유권 이전 가등기 이하의 권리들은 전부 말소되고, 그 이후에 소유권 이전 가등기가 본등기가 되는 순간, 등기된 낙찰자의 소유권도 말소되어 소유권을 빼앗기게 되는 것이다.

이런 경우가 분명 발생해 왔고, 발생하고 있다.

1순위 근저당이 소액이라면 의심해 봐야 한다.

그렇다면 어떤 때에 대위변제를 하게 되는 걸까?

당연히 대위변제를 하는 것이 이익이 되는 경우에 하게 되는 것이다.

나의 채권금액이 2천만 원인데, 3천만 원을 대위 변제할 사람은 없다.

그러므로, 말소기준 권리가 되는 금액이 소액일 때 이런 대위변제가 빈번히 발생된다.

채권자들도 어떻게든 한 푼이라도 더 건져야 한다는 마음이기 때문에, 이렇게 경매에 배당신청을 한 경우, 여러 방법으로 더 받아낼 방법을 강구하게 되고, 결국 대위변제도 검토하게 되는 것이다.

경매 입찰을 할 때, 경계해야 할 주요 사항인 것이다.

 

1순위 근저당이 소액이라면 무조건 대위변제가 된다고 보고, 경매 당일에도 반드시 등기를 확인해 보도록 하자.

소유권 이전 청구 보전 가등기가 되어있는 경우는 더 꼼꼼하게 살펴보도록 하자.

가등기 상태라 하더라도 차 후 소유권 이전을 실제 하게 될 경우, 소유기간을 가등기 설정일부터 보기 때문에 주의가 필요하다.