소액 경매 입찰 실습을 위한 물건 고르기

두근두근 경매 실습!

이제 어느 정도 기본 지식은 익혔다는 전제 하에 경매 실습에 도전해 보도록 하자.

그렇다면 어떤 물건에 어느 정도의 예산으로 도전해 보는 것이 좋을까?

우선 물건의 종류와 예산을 정해 보도록 하자.

물건의 종류를 고르는 데 있어서 임의의 조건을 설정해 보자.

 

첫 번째, 물건의 용도는 제한을 두지 않도록 해보자.

두 번째, 지역은 임장이 가능한 집, 혹은 직장의 주변으로 제한하자.

세 번째, 권리관계는 되도록 깨끗한 물건은 배제하고, 최소 선순위 임차인을 포함하도록 하자.

네 번째, 예산은 소액 실습임을 감안하여, 최저가 2천만 원 이하로 제한해 보자.

 

해당 조건으로 검색해 보니, 진행 중인 경매건수가 18건이나 나온다.

충분히 실습이 가능하다.

종류는 재매각 1건, 신건 4건, 유찰 13건이고, 용도로는 아파트 3건, 전 9건, 답 6건이다.

이 가격에도 아파트가 있다.

아파트는 김천 1건, 충주에 2건이다.

전부 9평대이고, 대지권도 있다.

 

어느 물건에 도전해 볼까?

먼저, 김천 아파트부터 살펴보자.

사건번호 2020 타경 5166 (임의)이고, 매각기일은 2022년 1월 28일로 아직 기일이 있다.

감정가는 1천7백만 원이고, 지난 10월 29일에 17,199,000원으로 신건 경매 시 낙찰되었지만, 보증금을 미납하여 다시 경매에 나온 물건이다.

재매 각건으로 보증금은 20%가 될 것이다.

김천시 아포읍에 위치한 4층 아파트이고, 위치는 크게 나빠 보이지 않는다.

하지만, 보증금을 미납했다면, 170만 원을 손해보고 포기했단 얘기이므로, 임장과 권리분석이 꼼꼼하게 필요해 보인다.

공개된 부동산 정보로는 실거래가 1,700만 원 이상으로 보이고, 매달 거래량이 있다.

전세도 천만 원 초반에서 후반까지 형성되어 있고, 월세는 보증금 200만에 15만~20만 정도이다.

권리 부분도 살펴보자.

등기사항은 깨끗하고 문제가 없다. 미납 관리비는 반드시 알아봐야 한다.

임장 후 입지조건과 시세를 알아본 후 입찰 가격을 정해서 반드시 도전해 볼 만한 물건이다.

 

나머지 아파트도 살펴보자.

두건 모두 충주의 같은 아파트의 같은 동 물건이다.

두 건 모두 사건번호 2020 타경 4153(임의)이고, 

물 번 1과 물 번 2로 나눠진 공동담보로 된 같은 채무자의 건인 것이다.

7층 707호, 8층 807호이다.

감정가는 똑같이 2천6백만 원이고, 3회 유찰되어 감정가 51%인 최저가 1천3백3십만 원 정도이다.

 

먼저 7층 707호부터 살펴보자.

선순위 권리도 없고, 매각물건명세서 상의 임차인도 없다.

근저당 이후는 전부 소멸되는 권리이고, 2021년에도 매매실적이 적지 않다.

같은 평수로 올해 매매는 12건, 전, 월세 계약은 15건이다.

임장하여 자세히 알아봐야겠으나, 매매가는 평균 2천만 원 선은 되어 보인다.

전세는 1천5백만 원에서 2천만 원 사이 정도이고, 월세는 200만 원에 15만 원이 정가처럼 보인다.

매매가가 2천만 원 선인데도 불구하고 바로 전 3차였던 16,640,000원일 때에도 유찰되었다는 것이 이상하다.

관리비의 연체만 없다면 문제가 되어 보이지 않는다.

임장하여 시세와 실 거래량도 확인해 봐야 한다.

 

8층 807호도 살펴보자.

여기도 마찬가지로 선순위 권리도 없고, 깨끗하다.

임차인이 없어 미납 관리비를 반드시 확인해 봐야 한다.

최근의 경매내역을 보면, 같은 동의 같은 평수인데, 감정가가 두배 가까이 차이가 난다.

매각도 14백만 원에서 15백만 원 정도에 되었다.

임장이 반드시 필요하고, 검토해서 입찰에 참여해 보자.

임장만이 살길이다!

조금 더 복잡한 권리관계가 있기를 바랐지만, 세건 모두 권리관계가 깨끗하여 조금 아쉽지만, 지방 아파트인 만큼, 낙찰받아도 정리가 되지 않으면 낙찰받지 않은 것만 못하기 때문에, 꼼꼼한 임장이 필요하다.

소액 경매의 목적은 임대가 아니다.

수리비를 감안하여 예산에 잡고, 세금도 모두 포함하여 손익계산을 따져봐야 한다.

미래가치가 있다면 최소 전세이고, 되도록 빠르게 처분해야 한다.

한 건에 얼마가 되었든 적자가 되지 않도록 철저한 손익계산을 따져보고 입찰가를 정해보자.

임장이나, 내 개인의 인건비는 제외하고 예산을 잡아보자.

 

첫 번째로 검토해 본 김천 아포읍의 아파트는 입찰일이 45일이나 남았지만, 충주의 2건은 6일밖에 남지 않았다.

다음 주 월요일 이므로, 금주 내에 시간을 내어 임장해 보고, 부동산도 들려보자.

두건 모두에 입찰해 볼 것인지, 한건만 할 것인지도 정해서 도전하도록 해야겠다.

임장만이 살 길임을 명심하도록 하자.