모의 입찰의 결과 확인과 활용방법!

실제 낙찰가와 차이는 얼마나 될까?

일전에 포스팅했던 모의 임찰 리스트 10건 중 4건의 입찰 결과가 나왔다.

결과는 No1.의 충주 9평대 아파트는 유찰되었고, 나머지 3건은 낙찰되었다.

예상대로이다.

낙찰된 3건의 결과와 내 예상가를 대비해 보고, 만약 낙찰받았다면 어떻게 풀어갔을지도 생각해 보자.

No2와 No3은 지난번 임장실습 포스팅에 올린 그 물건이고, 같은 건물의 같은 채무자 물건이다. 관련 사건인 것이다.

바로 옆 호수이고, 평수와 감정금액도 같다.

권리관계가 조금 난해하게 써 있었지만, 내 분석의 결과는 아무 문제없었다고 일전에 언급한 바 있다.

감정가는 1.5억원이며, 알아본 결과 시세는 낮게 잡아도 1.4억 원이었으며, 전세는 8천만 원, 월세는 2천만 원에 35만 원 정도의 시세였다.

 

낙찰가는 각각 101,200,000원, 96,777,000원 으로 낙찰되었다.

같은 조건인데 낙찰가가 500만원 정도 차이가 난다.

내 낙찰 예상가는 1억1천만원 이었다.

두 건 모두 낙찰받을 수 있었다.

No2는 8백8십만 원 차이고, No3는 1천3백만 원 정도의 차이다.

투찰 했다면 낙찰받을 수 있었다는 얘기다.

 

No4는 경남 양산시의 전용면적 15평형 아파트였고, 감정가 1.24억 원에 두 번 유찰되어 최저가 6천76만 원인 물건이었다.

내 낙찰 예상가는 6천5백만 원이었고, 실제 낙찰가는 7천3백87만 원이다.

투찰 했어도 떨어졌다는 얘기다.

세 물건 모두 임차인이 있지만, 대항력이 없고, 권리 문제도 없었다.

No4는 위치가 경남 양산이라 임장을 가지 못했고, 실 거래가를 조사하지 못해, 조금 낮게 투찰가를 정한 것이 패인인 것 같다.

물건의 손익계산

그럼 No2를 투찰 예정가 1억 1천만 원으로 낙찰받았다고 하고, 낙찰받은 물건을 어떻게 할지를 생각해 보자.

201호는 임장 시 우편함 상태가 터질 듯 꽉 차 있어서 현재 사람이 없는 것으로 보였고, 관리비 연체가 의심되었다.

임장한 날이 주말이라 관리사무실에 들릴 수 없어 확인을 못했다.

202호는 우편함이 깨끗한 걸로 봐서 현재 임차인이 그대로 살고 있다.

그렇다면 관리비가 밀려봐야 3개월 이상은 아닐 듯하다.

해당 건물의 규모 및 물건의 평수를 감안할 때, 월 관리비는 10만 원 안팎으로 보인다.

1년을 잡아도 120만 원 이므로, 미납 관리비는 일단 100만 원 감안해 보자.

오피스텔 형식이어서 따로 수리비가 들 것 같지 않으나, 도배와 간단한 수리가 필요할 수 있으므로, 150만 원 예산을 책정해 두자.

소유권 이전비용 200만 원 예상하고, 총비용을 산출해 보면, 낙찰가 1.1억 원 + 450만 원 = 114,500,000원이다. 

대출은 70% 예상하여 7천7백만 원, 월세 2천만 원에 35만 원의 임차인을 구했다고 하면, 일단 구해지는 현금은 9천7백만 원이다.

그렇게 보고 계산할 때, 실 투자금액은 아래와 같다.

총 투입비 114,500,000원 - 대출 및 보증금  97,000,000 = 실제 투자금액 17,500,000원

 

연수익은 월세에서 대출 월 이자금액을 제하고 12개월을 적용하면 산출할 수 있다.

월세 350,000 - 대출이자(연 4% 기준) 257,000 = 93,000 × 12개월 = 1,116,000원이다.

그럼 연 수익률은 어떻게 될까? 연수익을 투자금액으로 나눠보면 알 수 있다.

연수익 1,116,000 ÷ 투자금액 17,500,000 = 연 수익률 6.3%이다.

은행이자보다는 많지만, 이 정도 이익을 위해서 발품 팔고, 분석하고, 공부하고 투자한단 말인가?

그렇지 않다.

매매차액을 노리는 소액투자!

임대수익을 위해서 매입한 물건이 아닌 것이다.

해당 물건의 목적은 시세차액이다.

경매를 통해서 시세보다 싸게 매입한 사실을 잊지 말자.

일단 추가 투입이 없도록 세입자를 구하고, 바로 부동산에 매물로 내놓는다.

해당 물건의 현재 시세가 낮게 잡아도 1억 4천만 원이다.

급매로 조금 더 싼 1억 3천5백만 원에 매물로 내놓아 보자.

금방 팔리게 될지, 몇 년이 걸릴지 알 수 없다.

팔리는데 1년이 걸렸다고 보고 수익률을 다시 계산해 보자.

연수익은 아까 계산해 놓은 1,116,000원과 시세차액 2천5백만 원을 더하면 26,116,000원이 된다.

대출을 갚았고, 투자금도 전액 회수된 것이다.

위의 2번과 3번 물건 두건을 전부 낙찰받았다면, 실 투자금 3천5백만 원으로 1년 후 전액 회수하고 5천2백만 원 정도를 벌게 되는 것이다.

납부해야 할 추가 세금이 조금 더 있겠으나 손익을 좌우하지 않으므로 무시하고 계산했을 때의 결과이다.

물론 1년 안에 매도가 되어야 가능한 것이지만, 3천5백만 원 투자로 전액 회수하고 5천2백만 원을 벌 수 있었다는 얘기가 된다.

시세와 보증금 및 월세를 보수적으로 계산한 결과이고, 1년 후의 부동산 가치의 변화는 적용하지 않았다.

경매의 자신감은 임장에서 얻어오자!

임장을 해서 크게 무언가를 얻어오지는 않았다.

하지만, 임장을 해 봤기 때문에 해당 물건의 입지와 가치를 조금 더 정확히 알고 있었던 것은 사실이다.

비록 투찰 예정 금액이었지만, 나름 근거는 있는 금액인 것이다.

물론 낙찰을 받아보면, 대항력은 없으나 기존 임차인과 명도로 문제가 생길 수도 있고, 생각지 않은 문제가 많겠지만, 권리관계도 낙찰자가 이기는 싸움이고, 시간이 좀 걸려도 관리비 외에는 크게 들어갈 것이 없으므로, 해볼 만했을 것이다.

소액 투자이고, 대출금도 크지 않아, 한 두 달 정도 지연되어도 대출이자를 내는 데에는 크게 부담은 없다.

임장의 실습을 통해 물건의 실제 시세를 파악하는 기술을 더 익혀서 나만의 요령이 생길수록 낙찰의 가능성과 입찰가를 정할 때의 자신감은 더욱 커져 갈 것이다.