법정지상권 유무에 따른 물건분석(2)

건물의 토지만 매입

금요일 포스팅에 이어 법정지상권에 대해 좀 더 공부해 보도록 하자.

지난 금요일 포스팅에서는 법정지상권이 없는 건물의 토지만 매입했을 경우에 대해서 알아보았다.

알아본 대로 법정지상권이 없는 건물의 토지소유자는 막강한 권력을 가진다.

하지만, 법정지상권이 있는 건물의 토지 소유자는 큰 힘이 없다.

건물을 철거할 수도 없고, 해당 건물의 임차인도 법정지상권이 승계되므로, 어쩌지 못한다.

그럼 무슨 이익이 있어서 해당 토지를 낙찰받아야 한단 말인가.

법정지상권이 있는 건물의 토지는 가치가 없기 때문에 경매에서 무조건 회피해야 하는 걸까?

그것은 경우에 따라 다르다.

어떤 경우에 따라 다른지 알아보도록 하자.

 

어떻게 가치를 창출할 수 있을까?

건물을 제외한 토지만 경매에 나온 경우, 법정지상권의 유무를 막론하고, 우선적으로 해야 할 일은 당연한 말이지만, 시세조사이다.

현재의 가치를 일단 파악해야 한다.

해당 토지는 토지로써 가치가 있는가, 위치적 입지는 어떠한가 등 건물을 제외한 토지로써의 가치를 파악해 둬야 한다.

당연히 건물의 가치도 파악해야 한다.

용적률을 적용했다 하더라도, 단층이 아니라면 토지보다 좁은 건물은 거의 없다.

2층 이상만 돼도 토지의 면적을 넘어서게 마련이고, 몇 층이 된다면 더 말할 것도 없다.

해당 건물의 용도는 무엇인지, 임대와 공실 관계, 임대료 등을 조사해 보자.

덧붙여 해당 건물의 등기부등본을 확인하여 을구의 내용도 파악해 보자.

현재의 가치를 따졌을 때, 토지와 건물이 충분한 가치가 있다면, 법정지상권 유무와 관계없이 도전해 볼 만하다고 볼 수 있다.

 

앞으로의 전망도 중요하다.

해당 토지 주변의 호재가 있는지, 건물은 어떤 새로운 가치로 거듭날 여지가 있는지도 어렵지만 따져봐야 한다.

만약, 토지는 가치가 있지만, 건물이 공실이 많고, 좋지 않은 상태라면, 가치를 창출하기 위해서는 토지에 오래 자금이 묶여 있어야 하므로, 투자금의 여유가 많지 않다면 회피하는 것이 맞다.

반대로 토지는 크게 가치가 없어 보이나, 건물의 가치가 높다면, 잘 따져봐야겠지만 가치 창출이 될 가능성이 높다.

 

해법을 어떻게 될까?

법정지상권이 있는 건물의 토지만 시세 대비 50% 이하에 낙찰받았다고 하고 생각해 보자.

일단, 토지주가 건물주에게 주장할 수 있는 권리는 '지료'밖에 없다.

토지 내에 위치해 있지만, 2층 이상의 건물이고, 토지값보다 몇 배나 하는 건물 소유주 입장에서는 어이없을 수 있겠지만, 건물이 값어치가 있을수록 '지료'를 높게 청구할 수 있다.

해당 건물의 임대비를 조사하고, 높게 책정하여 '지료'를 청구해 보자.

건물 소유주는 어이가 없어 무시하고 화를 낼 수는 있지만, 지료에 대한 채무는 사라지지 않는다.

건물 소유주가 토지를 매입하겠다고 연락이 오면, 원래의 목적대로 시세대로 처분하면 된다.

시세대비 50% 이하에 매입하였으므로, 해당 경매는 성공이다.

하지만, 채무를 감당하지 못해 토지가 경매로 넘어간 해당 토지의 원래 소유주였을 건물 소유주가 무슨 돈이 있어 토지를 다시 시세대로 매입할 수 있겠는가

대부분 이런 경우 건물 소유주가 금전적으로 여유있기 어렵다.

토지 매입은 커녕 지료도 납부하지 않을 것이다.

여유가 된다면 1년정도 묵히는 것도 방법이다.

계속 지료를 발생시키고, 독촉하지 않아서 채무가 쌓이게 두고, 차 후 해당 채무를 근거로 소송을 제기할 수 있고, 경매신청도 할 수 있다.

만약, 그 이전에 건물이 경매에 나온다고 하더라도, 지료가 쌓여있고, 토지는 남의 것인 건물은 남들도 쉽게 손이 가지 않게 마련이다.

결국 토지의 주인이 낙찰받기가 훨씬 유리하고 쉬운 것이다.

이런 경우의 해법은 결국 시간이 중요하며, 느긋하게 마음먹고, 1년이상의 시일이 걸릴 것을 각오해야 한다.

 

건물을 갈취하는 것과 뭐가 다른가

남의 땅에 건물을 짓는 경우는 거의 드물다.

토지와 건물은 원래 한 사람의 소유였을 것이다.

하지만 건물을 제외하고 토지만 경매에 나와 주인이 바꼈다면, 그 건물 소유주의 어려움이 짐잘 될 것이다.

토지를 채무로 빼앗긴 건물 소유주는 내땅이 아닌 곳에 내 건물이 있다는 걸 인정하기 어렵지만, 원래는 없었던 '지료'가 발생되고, 어려운 상황이 점점 더 어려워 질 것이다.

해당 건물까지 경매로 정리되기 전에, 현실을 직시하고 바뀐 토지의 소유주와 시세대로 건물과 토지를 함께 처분하여 건물에 대한 가치를 최대한 보상받는 것이 그에게도 유리한 것이다.

이런 저런 이유로 결국 건물이 경매까지 흘러들어 가는것은 어쩌지 못하겠지만, 건물의 가치가 높은 토지만 낙찰받았다면, 이런 방향으로 계획하고 유도하는 것이 해결 시일도 짧고 서로 윈윈하는 결과인 것이다.

 

'과유불급過猶不及'이라 했다.

너무 지나친 욕심을 부리면, 얕은 지식의 우리보다 더 높은 경지에 있는 전문가를 만나 낭패를 보게 될 수도 있으니, 항상 평정심과 처음의 계획을 상기해야 겠다.