선순위 임차인의 유형에 따라 달라지는 입찰금액!

어떤 경우의 수가 있을까

어떤 물건의 말소기준 권리가 되는 근저당 일자 이전에 전입된 임차인이 있을 경우, 우리가 공부하면서 여러 번 언급한 바와 같이 그 권리는 낙찰자에게 승계된다.

하지만 대항력 있는 선순위 임차인의 유형에 따라 승계되는 금액이 달라지기 때문에, 우리가 입찰하는 금액도 달라진다

어떤 유형에 따라 어떻게 달라지는지 한번 살펴보도록 하자.

선순위 임차인의 경우의 수는 세 가지의 조건으로 나누어 살펴야 한다.

첫째, 전입신고의 여부이다.

오늘 우리가 살펴보는 경우의 수는 일단 임차인이라는 우선 조건이 있으므로, 첫 번째 조건인 전입신고는 모두 되어있는 것으로 하자.

둘째, 확정일자 여부이다. 전입신고와 확정일자가 모두 되어있는 경우와, 전입신고만 되어있고 확정일자가 없는 경우이다.

셋째, 배당신청의 여부이다. 

 

그렇다면 이 세 가지 조건으로 경우의 수를 만들어 보자.

1. 전입신고(○), 확정일자(○), 배당신청(○)

2. 전입신고(○), 확정일자(○), 배당신청(X)

3. 전입신고(○), 확정일자(X), 배당신청(X)

4. 전입신고(○), 확정일자(X), 배당신청(○)

이렇게 네가지 경우의 수를 만들 수 있다.

그럼 하나씩 집어보도록 하자.

 

첫 번째, 1번 임차인의 경우가 가장 쉽게 느껴진다. 대항력이 있는 임차인이 배당신청을 했기 때문에 우선변제 1순위 배당이 되어 낙찰금액에서 먼저 받아가게 되므로, 당해세나 체불임금이 크지 않다면 전액 받아갈 수 있다.

만약 1번 임차인의 경우에 전액 보상이 되지 않는다면, 근저당, 또는 해당 경매를 신청한 자가 잉여금이 없어 한 푼도 배당을 받지 못하게 되므로, 이 경매는 무효가 된다.

그러므로 1번 임차인의 경우는 이 경매가 취소되지 않는 한 무조건 변제가 되는 것이다.

 

그렇다면 2번 임차인의 경우는 어떨까

대항력이 있는 2번 임차인은 배당신청을 할 수 있지만 신청하지 않았다.

해당 물건에 계속 살고 싶어서 그런 것인지, 바빠서 배당신청 기일을 놓친 것인지 알 수는 없으나, 그 권리는 낙찰자에게 모두 승계되므로, 2번 임차인의 보증금 전액을 감안하여 입찰해야 한다.

내가 투찰하려는 금액에서 2번 임차인의 보증금액을 뺀 금액으로 투찰해야 한다는 얘기다.

 

다음 3번 임차인의 경우를 보자.

확정일자가 없기때문에 배당신청도 안되고, 무조건 낙찰자가 인수해야 한다.

확정일자가 없는데 배당신청을 한 경우 잘 따져봐야 한다

자, 다음은 오늘의 핵심 내용인 4번 임차인의 경우이다.

확정일자가 없는데도 배당신청을 했다.

그렇다면 임차인 소액보증금 배당을 받겠다는 얘기인 것이다.

확정일자가 없어 전액을 배당받지는 못하고, 배당신청을 하지 않아도 낙찰자에게 권리가 승계되어 받을 수 있음에도 소액보증금 배당을 신청하는 것이다.

일단 받을 수 있는 돈부터 받겠다는 생각일 것이다.

그렇다면 입찰금액이 달라진다.

인수금액에서 배당금액을 제외한 만큼 낙찰금액에서 낮춰야 하므로, 배당금액을 얼마로 보느냐에 따라 투찰금액은 달라진다.

여기서 낙찰의 성패가 갈릴 수 있고, 낙찰되어도 손해를 볼 수 있는 함정이 있다.

예를 들어, 물건의 경매일자는 2021년 12월이고, 소재지는 서울, 4번 임차인의 입주는 2012년 12월, 말소기준 근저당이 2014년도 3월이라고 가정해 보자.

법원 인터넷등기소 사이트에 접속해 보면 소액임차인의 범위를 알 수 있다.

그 표까지 찾아보고 내가 투찰 하려는 금액에서 현재의 보증금의 범위와 소액 배당 가능금액을 확인해 보니, 서울지역은 1억 5천만 원 이하를 소액임차인으로 구분하며, 최고 5천만 원 까지 배당이 가능해 보인다.

4번 임차인의 보증금이 8천만 원이라고 가정할 때, 5천만 원이 배당되므로, 예상 투찰금액에서 3천만 원만 낮추면 된다는 계산이 나온다.

하지만 그렇지 않다.

경매시 적용되는 소액임차인의 적용기준은 우선되는 근저당의 시기로 본다.

그러므로 2014년 3월이 근저당 시기이므로, 그 시기의 기준이 적용되는 것이다.

2014년 03월 기준 소액임차인의 기준은 9천5백만 원 이하이며, 3천2백만 원 까지 배당이 가능하다.

그렇다면 보증금 8천만 원에서 3천2백만 원을 뺀 4천8백만 원을 예상 투찰금액보다 낮춰서 입찰해야 하는 것이다.

잘 못 계산한 경우와 비교하면 1천8백만 원의 금액차이이다.

당락이 결정될 수도 있는 금액이다.

큰 차이로 느껴지지 않는다면, 다가구 주택을 생각해 보자.

15개의 호실에 각각의 보증금이 있는 선순위 임차인이 있다면, 그 차이는 무시할 수 없다.

그 15명의 임차인이 위 경우의 수에 어디에 해당하는지를 모두 다 파악해서 따져봐야 투찰금액을 정확히 알 수 있다.

그 후에도 확인할 것은 또 있다.

조금만 더 나아가 보자.

15명의 선순위 임차인이 첫 번째 근저당 기준인 2014년 기준으로 소액임차인 최우선변제를 받았고, 2순위인 2014년도 말소기준 근저당이 배당을 받은 후, 배당금이 남았다면 어떻게 될까.

그다음 3순위에 2021년 근저당이 있다면 당연히 3순위로 배당이 된다고 생각하겠지만, 그렇지 않다.

소액임차인에게 또 배당의 기회가 생긴 것이다.

적용시기 기준이 되는 근저당의 배당이 끝나고 배당금이 남으면, 다음 순위 근저당 시기의 기준으로 달라진 소액임차인 배당금액으로 추가로 배당받을 수 있다.

예를 들어 2014년 소액임차인 기준 3천2백만 원을 배당 받았다면, 다음 순위 2021년 근저당에 배당하기 전에 2021년 소액임차인 기준 5천만 원에서 앞서 받은 3천2백만 원을 제외한 1천8백만 원을 추가로 배당받는다.

그렇다면 투찰금액은 또 달라진다.

1천8백만 원만큼 다시 높아져야 하는 것이다.

다소 복잡하게 느껴질 수 있지만, 몇 번 직접 계산해 보면 크게 어렵지 않다.

 

정리해 보면, 선순위 임차인은 전입신고만 되어있어도 무조건 대항력이 있다.

대항력이 있으므로, 그 권리는 낙찰자에게 인수된다.

전액 인수라면 계산도 쉬워져서 보증금 전체 금액만큼 감정가에서 낮아져야 하므로, 유찰을 거듭하는 걸 지켜보고 적정 금액만큼 떨어지면 투찰 하고, 낙찰되면 그 보증금을 내가 물어준다고 생각하면 된다.

원래 높은 금액으로 사야 하는 물건을 그만큼 낮게 낙찰받았으므로, 부담이 있을 수 없다.

하지만, 선순위 임차인이 배당신청을 하게 되면 얘기가 달라지는 것이다.

배당신청의 경우의 수인 위의 1번과 3번 임차인 중에  1번 임차인의 경우는 인수해야 하는 금액이 사라지게 되므로, 승계되는 권리가 없다고 봐도 무방하여 문제 될 것이 없고, 3번의 경우만 잘 따져보면 되는 것이다.

전액 배당이 아니고 소액임차인 배당이기 때문이다.

기억해야 할 것은 소액임차인의 배당은 우선되는 근저당의 일자를 기준한다는 것이다.

임차 날짜나 현재의 날짜가 아닌 근저당 일자이다. 반드시 기억하자

추가로 알아 둘 것은 소액 임차 배당 및 1차 근저당 배당 후 잔액이 남아 다음 순위 근저당으로 배당이 넘어갈 때, 근저당 배당 이전에 소액임차인은 해당 근저당의 일자를 기준한 소액 임차 배당을 추가로 받을 수 있다는 것이다.

이 두 가지를 잘 기억하고 비슷한 물건을 검색하여 계산 연습을 여러 번 해두도록 하자.

이 계산을 잘 못 하게 되면 낙찰받은 후 생각보다 많은 금액이 승계될 수도 있고, 좋은 물건을 높게 투찰 하여 놓치게 되기도 쉽게 때문이다.