일반물건과 특수물건의 기준!

일반물건과 특수물건, 어떤 걸로 도전해야 할까?

경매에 관련된 책이나 동영상 강의를 보다 보면, 공통된 듯 하지만, 상반된 의견도 많이 있다.

어떤 책에서는 권리가 복잡하지 않은 일반물건들이 널렸는데 왜 굳이 권리관계가 어려운 특수물건에 집착하느냐는 의견이고, 또 어떤 책에서는 권리관계가 깨끗한 일반물건으로는 수익이 나기 어려우니, 권리가 복잡한 특수물건에 관심을 가져야 한다고 한다.

신경 쓸 것이 별로 없는 일반물건들의 낙찰가를 보면 거의 시세와 같거나, 급매 가격보다 비쌀 때도 많기 때문에, 실거주를 목적으로 하는 게 아니라면 경매를 하는 의미가 없다는 것이다.

투자의 목적이라면 경매의 초보자들이 접근하기 힘든, 경쟁자가 많이 없을 권리관계가 복잡한 물건에 도전해야 싸게 낙찰받을 수 있고, 그러기 위해서 권리분석과 해법을 배워야 한다고 얘기한다.

어느 쪽 얘기가 정답인지 우린 바로 알 수 없다.

둘 다 일리 있는 논리일 것이다.

그렇다면 경매를 공부하고 있는 우리의 입장에서 한번 생각해 보고 판단해 보자.

우선, 일반물건과 특수물건을 나누는 기준은 무엇일까

말소기준 근저당에 앞선, 대항력 있고 배당신청을 한 임차인만 존재하고, 근저당보다 우선하여 전액 배당받고, 나머지는 배당금액만큼 배당 후 소멸되는 물건만이 일반물건 일까?

그런 물건도 당해세와 체불임금이라는 복병이 없지 않다. 만약 임차인 배당금이 부족하면 승계되기 때문이다.

그렇다면 임차인이 없거나, 있더라도 대항력 없는 물건은 어떨까

근저당 이후에 확정일자를 받았다면 그날을 기준으로 소액보증금은 보호되기 때문에 완전히 안전하다고 보기도 어렵다.

그렇다면, 근저당 이전에 대항력 있는 임차인이 배당신청을 안 했다면 위험할까?

투찰금액에 보증금을 감안하여 그만큼 적게 투찰 하면 그만이다.

부분 매각 물건은 특수물건인가?

낙찰받아 되팔거나 세를 받는 방법으로 수익을 낼 수도 있고, 이도 저도 되지 않아 낭패를 볼 수도 있다.

말소 기준 권리 일자 이후에 있어도 소멸되지 않는 권리도 많다.

법정지상권, 분묘기지권, 예고등기, 건물 철거에 대한 가처분 등 이런 것들이 포함된 물건은 무조건 위험해서 피해야 하는 특수물건인 걸까?

내가 생각하는 일반물건과 특수물건의 기준은 물론 큰 기준에서 보면 권리의 복잡한 정도의 관계로 구분할 수도 있겠지만, 개인의 역량에 따라 각각의 기준이 다르다고 생각된다.

수학 문제의 경우, 해당 문제의 해법을 아는 사람에게는 일반적인 문제이고, 모르는 사람에겐 어렵고 특수한 문제가 되는 것과 같은 이치라고 본다.

권리분석의 공부는 경우의 수 까지 감안하기 어렵다.

같은 법정 지상권이라고 해도, 토지의 현재가치나, 건물의 가치 등 기본적으로 따져야 할 조건에 따라 방법도 달라지고, 해법도 달라지기 때문이다.

수학 문제처럼 정석은 없지만, 반드시 알아 두어야 할 지식을 꼼꼼히 챙기고, 책이나 강의를 통해서 간접경험을 해 둔다면, 대처하고 풀어나갈 능력이 조금씩 쌓여갈 것이다.

처음에는 특수물건으로 구분되었던 것들도 공부와 경험이 쌓이면 나중에는 일반물건처럼 느껴지게 될 거라는 생각이다.

그러기 위해서는 더 공부하고, 더 많이 읽고, 보고, 들어봐야 한다.

그 시간을 참지 못해 바로 뛰어들어 일반물건의 높은 낙찰가에 실망하고, 결국 낙찰가에 나를 맞추게 되어, 낙찰받는다 하더라도 이익을 내지 못해 좌절하는 경우가 되지 않아야겠다.

실제 매물의 검색을 게을리하지 않고, 관심물건의 결과를 나의 예상과 비교해 보고, 잘 모르는 권리관계가 나왔다면 뜻을 포함해 해법까지 최대한 공부해 두다 보면, 높게만 느껴졌던 빨간 글씨의 특수사항들이 조금 더 나에게 좋은 기회를 주게 될 것이란 생각이다.

권리관계가 너무 깨끗한 물건은 경쟁률도 엄청나서 거의 감정가로 낙찰되어 아무 이익도 없어 보이지만, 그렇게 낙찰받는 분들은 당장의 이익보다는 향 후의 미래가치에 중점을 두는 경우로 보인다.

역시 많은 자본금과 시간을 필요로 하는 투자방법이다.

일반물건으로 권리관계가 복잡하지 않은 물건으로 당장 도전해 봐야겠다면, 조금은 외곽이어도 좋고, 조금은 역세권이 아니어도 좋다는 생각으로 접근해 보자.

경기도, 광역시, 아니면 그냥 시 단위도 좋다. 내가 잘 아는 곳이라면 더 좋다.

나름 그 지역에서는 역세권이고, 역세권이 아니라도 임장을 해보니 임차인을 구하는데 어렵지 않아 보인다면 생각보다 좋은 결과로 이어질 수 있다.

오히려 대출도 많이 나오고, 소유권은 그대로 둔 채 투자금 전액을 다시 회수하는 경우도 많다.

조금 더 눈을 낮추고, 조금은 권리관계가 있지만, 크게 어렵지 않은 물건으로 검색의 방향을 잡는다면, 분명 마음에 드는 물건을 만날 수 있을 것이다.

그러기 위해선 지역이나 물건의 외형만으로 판단하지 않는 마인드를 갖추어야 한다.

권리분석이 하루가 필요한 물건은 입찰자가 50% 줄고, 권리분석과 해법을 찾는데 일주일을 필요로 한다면 나의 투찰금액이 낙찰금액이라는 얘기도 있다.

별 내용도 없는 권리관계가 괜히 복잡해 보이는 경우도 많이 찾을 수 있다.

지난 주말 내가 임장하고 포스팅한 물건도 그런 물건 중의 하나이다.

일반물건과 특수물건은 분명 구분이 있고, 차이가 있다.

하지만, 조금 더 노력해서 우리의 일반물건을 나누는 기준의 한계를 특수물건 쪽으로 쭉 넓힐 수 있도록 더 노력해 보도록 하자.