입찰물건선택, 그 후의 조사계획

마음에 드는 물건을 골랐다, 다음 순서는?

오늘은 한 시간 일찍 출근해 물건을 검색해 보았다.

근무 중 틈틈이 휴일에 이동이 편리한 대구를 중심으로 입찰에 참여할 만한 물건이 있는지 검색했다.

마음에 드는 물건을 발견했고, 권리분석부터 살펴보았다.

법원 경매사이트에 공개되어 있는 내용이므로, 여기에 공개해도 된다고 보고, 함께 검토해 보도록 하자.

해당 물건은 '2020 타경 2455(임의)' 물건이다.

임의경매 건이고 1번 유찰되었다.

감정가는 1억 5천만 원이며, 현재는 2번 유찰되어 최저가는 감정가의 49%인 7천3백5십만 원이다.

용도는 도시형 생활주택이고, 엘리베이터도 있다.

해당 물건은 등기상에도 2016년 1억 7천에 실거래가 실적이 있어 물건의 값어치는 충분해 보인다.

그런데 왜 두 번이나 유찰된 것인가?

검색해 보신 분들은 알겠지만, 등기사항을 조회하면서 공부하고 있는 우리에게 정말 좋은 물건이란 생각이 들 만큼 다소 복잡해 보이는 관계들이 있었다.

첫째, 일단 채무자와 부동산 소유자가 다르다.

그런 경우는 경매에 종종 있는 경우로, 반드시 그런 것은 아니지만, 소유자가 채무자에게 해당 부동산을 채무담보로 제공해 준 경우가 대부분이다.

남이 빚을 내는데, 내 재산을 담보로 재공해 주다니, 정말 가까운 친척이나 가족이 아니면 쉬운 일은 아닐 거라 짐작해 본다.

공개된 내용에도 채무자와 소유자의 성명까지 알려주지는 않지만, 성은 나온다.

서로의 성이 다른 걸로 봐서는 직계가족은 아닌 듯하다.

채무자와 소유자가 다를 수 있고, 결국 처분되는 부동산은 소유자의 것이기 때문에 누구의 채무 때문인지까지 우리가 알 필요는 없다.

둘째, 주거 임차인이 존재한다.

하지만, 전입일자도 말소기준 권리 일자 이후이고, 확정일자도 받지 않아 배당에도 해당되지 못한다.

그러므로 임대차 관계도 불분명한 것이다.

하지만 지난 입찰일에 공개한 매각물건 명세서에 주거 임차인으로 이름이 올라있고, 보증금 3천만 원, 차임 30만 원으로 기록되어 있다.

전입은 하였으나, 확정일자는 받지 않아 대항력도 없다.

하지만 소액임차인 이므로 잘 따져봐야 한다.

말소기준 권리가 되는 금융조합의 근저당 권리금액이 자그마치 60억 원이다.

차라리 대항력이 있어 선순위가 되면 당해세 말고는 우선되지 않으므로, 현재의 최저가 7천3백5십만 원에 낙찰된다고 하더라도 우선변제되어 잔여금으로 후순위 배당이 이루어질 텐데, 지금은 고작해야 3순위가 되어 한 푼도 못 받게 되는 것이다.

이러한 경우, 낙찰자에게 권리가 인수되는 경우가 있다.

이 부분을 자세히 검토해 봐야 한다.

순위는 아래이나, 세무서와 시청 징수과, 교통행정과의 압류도 있다.

어느 것이 당해세 인지는 알 수 없고, 금액도 알 수 없으나, 당해세가 되어 선순위가 되더라도, 바로 뒤의 60억 채무가 버티고 있어 어차피 그다음 순위들은 배당의 해당이 없다.

전부 소멸될 것이 확실하고, 역시 임차인의 보증금액이 마음에 걸린다.

셋째, 근저당이 있는 상태고 소유권이 이전되었다는 것이다.

앞서 말한 60억의 근저당이 2014년 12월 발생했는데, 풀리지도 않은 채 소유권이 이전되었다.

의심되지만 이유를 알기가 현재는 어렵다.

당초의 근저당이 해당 물건이 포함된 건물을 건축하기 위해 건물 전체를 담보로 대출을 받아 건축비를 충당했을 수 있고, 분양 과정에서 전체 호수를 분양 후 채무를 변제할 계획이고 그때 근저당이 풀릴 거라고 설득하여 매매가 이루어졌을 수도 있다.

자세한 내용은 알 수 없으나, 근저당이 풀리지 않은 상태로 매매가 이루어진 것은 확실하다.

넷째, 등기부등본 갑구에 명기된 소유권 이전청구권 가등기이다.

해당 물건을 매매하기 위해 소유권 이전청구권 가등기를 걸어놓은 것이다.

이는, 해당 물건을 매매하였으나, 잔금 미납 등의 사유로 등기이전이 어려워, 매수자의 이중계약이나 기타 변수를 막기 위해 매입자가 등기신청을 하는 것으로, 많지는 않지만 종종 있는 경우이다.

어차피 말소기준 권리이자 이후에 이루어진 것이므로 이것도 소멸된다.

그렇다면 이 물건이 2차례나 유찰될 사유가 있는 걸까?

이번 주말 해당 물건을 임장해 보려고 한다.

임장 후기는 월요일 포스팅하도록 하겠다.