전세권 설정과 임차인 확정일자의 효력 비교

임차인의 보증금을 지키는 방법

임차인의 임차보증금을 지키기 위한 방법에는 전세권 설정과 전입신고 및 확정일자 신고가 있을 수 있다.

전세권을 설정하려면 집주인들도 귀찮아하고, 비용도 제법 들어가는데 굳이 전세권 설정만이 문제가 생겼을 때 내 보증금을 지킬 수 있는 걸까?

전입신고 및 확정일자 만으로는 임차보증금을 지키기 어려운 걸까?

오늘은 전세권 설정과 전입신고 및 확정일자 신고에 대해 알아보도록 하자.

 

가끔 등기부를 확인해 보면, 전입신고 보다 확정일자가 빠른 경우가 있다.

개개인의 사유는 알 수 없으나, 가끔 있는 경우이고, 이상하게 생각할 이유는 없다.

임대차 계약을 한 후 즉시 확정일자를 받았고, 아직 입주를 하지 않아 전입이 늦을 수도 있으니, 그냥 넘어가도 좋다.

 

사전에 또 알아야 할 것이 있다.

다세대 주택과 다가구 주택의 차이이다.

다세대 주택은 한마디로 각각의 호실이 별개의 부동산으로 구분되는 경우이다.

아파트, 빌라 등이 다세대 주택에 포함된다.

다가구 주택은 그것과는 조금 다르다.

단독주택의 개념이며, 단독주택이 넓어 그 안에서 칸을 나누어 임차인을 들인 경우로, 호실별 부동산으로 취급되지 않는다.

 

자 이제 전세권 설정과 확정일자 얘기로 넘어가자

확정일자에 대하여

확정일자는 주민센터에 임대차 계약서를 가지고 가서 담당 직원에게 확정일자 도장을 날인받는 것이며, 요즘에는 인터넷으로도 가능하다고 한다.

전세권과의 가장 큰 차이는 임대인의 동의가 없어도 된다는 것이다.

확정일자를 받으면 그 효력은 그 즉시가 아닌 다음날 0시부터라고 보면 된다.

해당 부동산에 확정일자를 받은 같은 날 근저당이 설정되었다면, 배당 순서는 확정일자가 근저당보다 늦은 순위가 된다고 보면 된다.

집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우에는 소송 후 강제경매를 신청할 수 있으며, 다른 경매 요청에 의해 경매에 넘어가더라도 배당요구를 할 수 있다.

그리고, 반드시 법원에 배당요구를 해야만 배당의 권리가 생기게 된다. 배당 청구 기일 내에 배당요구를 하지 않으면 배당에서 제외되므로, 반드시 배당요구를 해야 한다.

근저당보다 늦은 확정일자의 임차인은 날짜순으로 배당 순서가 정해지지만, 소액일 경우 순위도 앞으로 당겨지고, 남은 차액이 없을 경우에도 낙찰자에게 권리가 승계되어 보호받게 된다.

전세권 설정을 떠나서 확정일자는 반드시 받아야 하는 것이다.

전세권 설정에 대하여

전세권은 등기소나 법무사를 통해 설정할 수 있으며, 반드시 임대인의 동의가 있어야 한다.

비용이 발생되며, 효력은 등기와 동시에 즉시 발생된다.

확정일자와 달리 해당 부동산에 전입신고가 되어있지 않거나 거주하지 않아도 효력이 발생되며, 분쟁 시 소송의 절차 없이 바로 경매를 신청할 수 있다는 점도 확정일자와 다른 점이다.

경매를 신청할 경우 확정일자와 다른 것은 확정일자는 강제경매이고, 전세권 설정은 임의경매가 된다.

확정일자와 또 다른 점은 법원에 배당요구를 별도로 하지 않아도 된다는 것이다.

 

확정일자에 비해 편리한 부분이 분명히 있다.

첫 번째, 거주하지 않아도 된다는 것이다.

하지만 거주하지 않을 집을 뭐하러 임대했단 말인가.

만약 분쟁이 길어지고, 사정상 거주하지 못하게 되면 전세권 설정이 되어있지 않아도 임차권 등기를 하면 된다.

임차권 등기는 임대인의 동의도 필요 없고 내가 거주하지 못할 경우 굉장히 유용하다.

두 번째, 배당요구를 하지 않아도 자동으로 권리가 생긴다는 점이다.

하지만 이 부분도 조금 번거롭더라도 배당요구를 하면 된다.

기일이 당겨지는 것도 아니고, 배당요구의 행위를 하는 것과 하지 않는 차이이므로, 큰 이점이라고 하기는 힘들다.

단지 보증금의 분쟁 시 소송의 절차 없이 바로 경매를 신청할 수 있다는 점이 확실히 전세권 설정이 유리한 점이라 할 수 있겠다.

전세권 설정이 불리한 경우

전세권 설정만을 믿고 전입신고나 확정일자를 받아놓지 않았을 경우 불리한 경우가 생긴다.

오히려 전세권 설정을 해놓지 않은 것만 못한 경우도 있다.

앞서 설명한 다가구 주택의 경우이다.

다가구 주택의 경우 내가 임대한 호실이 별도의 부동산으로 구분되지 않아 건물에 대해서는 설정이 되지만, 토지는 설정에서 제외된다.

1억 원으로 낙찰된 물건이 건물 5천만 원, 토지 5천만 원의 비율로 되어있다면, 나의 배당은 건물 5천만 원에만 해당되어 배당의 금액은 축소된다.

오히려 확정일자는 건물, 토지 모두 포함된 금액으로 배당되므로 다가구 주택의 경우에는 전세권 설정을 하지 않는 것이 더 유리하다 하겠다.

이런 내용을 숙지하면, 임대를 하게 될 때나, 경매를 할 때에도 좋은 상식이 될 것이다.