주말에 임장 다녀온 후기입니다.

주말에 가는 임장은 장, 단점이 있다.

장점은 나처럼 회사에 다니면서 경매를 하는 사람들에게는 당연한 것이고,
단점으로는 문닫은 부동산 중계소가 많다는 것과, 이번에 다녀온 대구의 도시형 생활주택처럼 관리사무소가 있는 곳들은 주말엔 사람이 없다는 것이다.
부동산 중계소야 알아보면 문 연 곳이 몇 곳은 있을 테지만, 관리사무소는 십중팔구 문이 닫혀있다.
밀려있는 관리비를 알아보기 힘든 것이다.
관리사무소 직원들을 통해 알 수 있는 정보도 알아내기 어렵다.
평일에 갈 수 있다면 좋지만, 회사원 들에게는 쉬운 일이 아니다.
또 평일의 유동인구와 휴일의 유동인구는 확실히 다르다.
평일에는 북적거릴 수 있어도 주말에는 한산한 것이 대부분이다.
부동산 입지를 가늠해 보기도 쉽지않아 모처럼 임장한 보람이 감소된다.
목적지에 도착해서 일단 주변을 돌아보았다.
지도로 보는 것과는 역시 조금 차이가 있다.
주거지 밀집도가 생각보다 크지 않았고, 골목도 좁았다.
하지만 건물은 상태가 너무 좋아 보였고, 주차장도 괜찮아 보인다.
동네도 깨끗하고 큰 대로변 바로 안쪽에 위치해 있다.
지하철 역과는 약 750m거리이고, 버스 정류장은 가깝다.
지방검찰청, 종합복지관, 장애인 복지관, 대형 스포츠센터 등 주변 여건도 나쁘지 않다.
물건 바로 주변에 식당들이 많은 걸로 봐서는 동네 자체는 활발한 유동이 있는 곳으로 보인다.

음식 배달하시는 분의 뒤를 따라 현관을 무사통과하고 우편함을 체크해 봤다.

우편함도 조사해 보자

매물로 나온 201호와 202호의 우편함을 조사해 봤다.
201호는 우편함이 꽉 차있을 정도로 우편물이 많았고, 202호는 비어있다.
201호는 현재 주거인이 없는 것 같고, 202호는 있는 것으로 보인다.
201호는 전입신고만 되어있고, 임대차 계약이 불분명하고 확정일자도 없다.
202호는 임대차 계약이 되어있고, 전입신고도 되어있지만, 확정일자를 받지 않았다.
따져보면 둘 다 승계되는 권리는 없다.
하지만, 202호는 배당신청을 했고, 선순위 근저당에서 배당액은 전액 사라지기 때문에 낙찰자에게 승계될 위험이 있다.
권리내역이 애매하여, 조금 더 따져 볼 문제이다.
우편함의 상태와 주변 여건을 감안해 볼 때, 낙찰받았다면 임대는 크게 어려울 것 같지 않다.
애플리케이션 '디스코'로 검색해 보니, 실 거래가도 감정가 1억 5천만 원 이상으로 나오고, 전세가는 1억 4천만 원이다.
월세도 2천만 원에 50만 원, 이 정도면 훌륭해 보인다.
명도에 힘이 좀 들겠지만, 2번 유찰에 이 정도의 물건은 나도 전문가는 아니지만 쉽게 찾을 수 있는 물건은 아닌 듯싶다.
권리관계가 조금 복잡하게 되어있어 유찰된 것인지, 내가 아직 찾아내지 못한 권리관계가 있는 것인지 조금 더 알아봐야겠다.
문 앞을 서성거려 봤지만, 내부에서 인기척도 없고, 다른 호실 사람들이 드나드는 것이 신경 쓰여 오래 있지 못하고 밖으로 나오게 되었다.

잠시 계산을 해 보면,
감정가 1억 5천만 원, 최저가 7천3백5십만 원, 만약 9천만 원에 낙찰받는다고 하면, 1억3천에 전세세입자를 구할경우 내돈 한 푼 없이 4천만원의 시드머니가 생긴다.
월세를 준다고 해도 9천만 원에 70%인 6천3백만원을 대출받으면, 내돈은 2천7백만원 + 세금 200만원 정도로 약 3천만원 예상된다.
월세 세입자를 맞추면 투자금 천만원에 월 대출이자 연 4% 보고 21만 원을 제해도 29만 원이 생긴다.
하지만 권리분석을 나만 하는 것이 아니기 때문에, 2번 유찰되었다 하더라도 권리상의 문제가 없다면 예상컨대 1억 3천만 원 이상에 낙찰될 것이 분명해 보인다.

권리관계가 복잡한 물건

뭐든지 해보기 전에는 이런 물건에 내 차례가 있겠나 싶어 그냥 포기하게 되거나, 뭔가 내가 못 알아본 게 있지 않을까 하는 불안감에 그냥 권리관계가 쉬운 쪽으로 고개를 돌리게 되지만, 우리가 하루정도 내용 파악이 필요한 물건이라면, 이미 경쟁자들은 절반으로 줄어있다고 봐도 무방하다.
일주일 이상 자료를 찾아보고, 분석해야 하는 물건이라면, 거의 단독 입찰일 가능성도 많다.
그만큼 권리가 복잡한 물건은 회피하는 경향이 많다.
권리를 제대로 분석하고, 연구하면 그만큼의 경쟁자가 사라지는 것이다.
권리가 복잡해야 이윤이 많이 남으니, 권리분석 공부를 하는 이유가 여기에 있다고 하겠다.
해당 물건의 큰 이슈를 정리해 보면,
1. 당해세나 미불노임 등은 신경 쓰지 않아도 된다.
선순위 배당금이 너무 커서, 어차피 배당금이 후순위로 넘어올 경우는 없다.
2. 임차인의 권리승계건이 불확실하다.
201호는 배당신청도 없고, 임대차 계약서도 없으니 최악의 상황엔 명도 강제집행을 하더라도 문제가 없고, 202호는 계약서도 있고 배당신청이 있어 소액임차인으로 분류되면 권리가 낙찰자에게 승계되느냐 되지 않느냐가 관건인데, 현재까지 내가 알기로는 확정일자가 없으면 소멸되는 것으로 알고 있다.
하지만, 확실하지 않으니, 이번 기회에 확실히 집고 넘어가 봐야겠다.
※ 알아볼 것 → 확정일자 없는 임차인(대항력 없음)이 배당신청을 했고, 후순위로 배당받지 못했을 때 그 권리가 낙찰자에게 승계되는가 되지 않는가 이다.
입찰을 목적으로 한 것이 아니고, 공부를 목적으로 임장하고 분석한 것이니, 차 후 입찰 결과를 확인해 보고 다시 공부해 보도록 하자.