법정지상권 유무에 따른 물건분석 (1)

건물 따로, 토지 따로, 각각의 경매물건

경매물건을 검색하다 보면 가끔 토지만 경매에 나오거나, 또는 건물만 경매에 나오는 경우가 있다.

토지와 건물 모두의 소유자가 둘 중 하나에 저당이 잡히고, 문제가 생겨 경매에 나오게 된 것일 것이다.

대게는 토지와 건물의 소유주가 같으며, 이때 우리가 알아야 할 것은 '법정지상권' 유무이다.

법정지상권이 있는 건물의 토지는 매입하게 되면, 지료(땅의 사용료)만 건물주에게 청구할 수 있지만, 법정지상권이 없는 건물은 법적으로 보호받지 못하기 때문에 토지의 소유주가 철거까지도 할 수 있는 권리가 있다.

어떻게 그럴 수가 있냐고? 그럴 수가 있다.

 

건물이 있는 토지에 건물은 제외하고 토지만 경매에 나온 경우를 생각해 보자.

대게 토지만 나온 경우도 경매인들에게 특수물건, 즉 어려운 물건으로 분류되어 회피하는 경향이 많다.

회피하는 이유가 해당 물건의 입지가 좋지 않다거나, 기타 권리관계가 복잡하거나 그런 것이 아니고, 단지 건물 없이 토지만 물건으로 나왔다는 이유로 회피 대상이 되어 대부분 거들떠보지도 않는다.

낙찰이 되어도 잘 받아야 감정가의 절반 이하에 낙찰되는 경우가 허다하다.

이유는 뭘까.

일단 토지는 대출이 많이 되지 않는다.

급매도 어렵고, 당장 임대를 줄 수도 없으니, 빠른 시일 내에 수익으로 연결되지 않기 때문에 그다지 반갑지 않은 것이다.

소액 임차인의 경우는 더더욱 그렇다.

빨리 임차인을 맞추고, 투자금을 회수해서 조금이라도 시드머니를 불려 나가려는 사람에게는 임대나 판매가 쉽지 않은, 그것도 건물이 있는 땅의 토지만 낙찰받기는 정말 부담스러운 것이다.

그런저런 이유로 회피 물건으로 분류되어, 법정지상권이 설정되었는지 안되었는지를 따져보는 단계까지 이르는 이들도 잘 없다. 

 

하지만, 법정지상권이 없는 건물의 토지주는 막대한 권력을 갖는다.

법정지상권이 있다는 것은 건물이 근저당 설정 당시 이미 건축 중이 었거나, 건축되어 있었다는 이야기고, 토지와 건물의 소유자가 같았었다는 말이다.

하지만, 근저당 설정 당시 토지만 있었고, 건물이 없었다면 해당 건물은 법정지상권이 없는 것이다.

특별히 신고하거나 설정등기를 거치지 않는 권리라 명확히 따져보기도 쉽지만은 않다.

 

법정지상권이 없는 토지를 낙찰받으면?

법정지상권이 없는 토지를 낙찰받았다면 어떻게 해야 할까?

첫 번째로 건물주인에게 토지 매입을 권유할 수 있다.

반값에 샀어도 시세대로 요구하는 것이다.

만약 협의가 되지 않는다면 번거롭지만 소송이 필요하다.

건물 철거 및 토지인도에 대한 가처분 신청을 해야 하고, 재판도 받아야 한다.

그 기간 동안 지료도 청구하고, 회수되지 않으면 경매신청도 가능하다.

 

법정지상권이 없는 건물주는 사실 법정지상권이 뭔지도 모르는 경우가 많고, 자신의 건물이 철거될 수 있는지도 모른다는 사실을 받아들일 수 없어 결국 재판까지 가야 수긍하게 되는데, 수긍한다 한들 형편이 좋지 않아 토지가 경매로 나온 것인데 토지를 다시 매입할 돈이 없을 것이 당연하다.

건물주인 입장에선 어떻게든 건물을 살리려면 다시 토지를 매입해야 하고, 그렇지 못하면 건물까지 경매에 넘어가게 된다.

 

해당 건물에 전세로 들어온 사람들도 보호받지 못하는 것은 같아서, 그들 모두에게 원망을 들을 수는 있지만, 시일이 조금 걸일 수 있다는 것과, 소송의 과정이 필요할 수 있다는 것만 빼면, 질 수 없는 싸움인 것이다.

건물 소유주 쪽은 시간을 끌면 끌수록 지료가 쌓이고, 소송비용도 누적된다.

나의 시간도 빼앗겼으므로, 그들이 물어줘야 할 토지값의 부담은 점점 늘어가게 된다.

결국 자신의 건물이 법적으로 보호받지 못한다는 것을 건물주가 받아들일 수밖에 없으며, 토지를 다시 매입하던가, 아니면 건물까지 경매에 나오게 된다.

 

그때 건물을 낙찰받기는 토지 때 보다도 더 쉽게 된다.

물건을 검색하다 본 적이 있겠지만, 건물 철거에 대한 가처분이 확정판결까지 받은 대지도 포함되지 않은 건물에 누가 투찰 할 수 있겠는가

건물 철거 및 토지인도에 대한 가처분은 말소기준 권리 이후에 존재해도 무조건 낙찰자 인수이다.

누가 낙찰받던지 간에 토지주가 원하면 건물을 철거할 수 있는 것이다.

아무도 입찰하지 않을 것이며, 토지주가 써내는 금액이 낙찰가가 될 것이다.

예를 들어 토지 2억 원, 건물 7억 원, 총 9억 원의 4층 원룸 건물을 토지 50% 낙찰 1억 원, 건물 50%(이건 정말 많이 쳐 준 것이다) 낙찰받았을 때, 9억 원의 부동산이 반값에 생긴 결과와 같다.

실제 이 경우라면 건물의 낙찰가는 50%는 고사하고 정말 최 하까지 내려갈 것이다.

거의 건물을 빼앗는 것과 다름없지만, 원래의 목적과 달리 이렇게 흘러가는 경우도 많다고 한다.

 

기본전략은 어떻게 세워야 할까?

그렇다면 원래의 목적이란?

내가 토지만 싸게 낙찰받았다고 하자.

건물 소유주도 돈이 없어 토지를 빼앗긴 것이다.

결국 건물 소유주는 건물을 지키려면 토지를 다시 매입하던가, 현금화하는 수밖에 없다.

토지와 건물을 시세에 맞게 일반 판매하여 처분하고, 각각의 시세대로 나눠 갖는 것이다.

그렇게 되면 건물주는 그나마 시세대로 건물값을 챙길 수 있으며, 경매로 받은 토지는 반값에 낙찰받았으므로, 시세차익을 크게 볼 수 있을 것이다.

그 정도의 방안이 서로 윈윈할 수 있는 원만한 것이지만, 그래도 건물 소유주는 건물을 빼앗긴 것이라 생각할 것이다.

법정 지상권은 건물 소유주에게 있어서 그렇게 강력한 것이다.

하지만 경매에 나오는 물건의 90% 이상은 법정지상권이 설정되어 있다고 봐야 하고, 나머지 10%는 이미 이런 권리관계를 알고 있는 경매인들이 예의주시하고 있을 것이다.

하지만, 여기에도 함정은 있다.

아무리 법정지상권이 없다고 하더라도, 토지와 건물이 그 자체로서 값어치가 없다면 낙찰받아 봐야 돈만 묶이고 소득이 없을 수 있다.

기본적으로 이런 물건은 해결될 때까지의 시일이 많이 걸릴 수 있기 때문에 여유자금이 충분한 사람들이 낙찰받는 경우가 대부분 이겠지만, 돈이 묶이고 이윤이 되지 않는다면 누구에게나 곤란한 일이다.

법정지상권이 없는 경우일수록 임장을 더 철저히 해서, 해당 부동산의 가치와 건물의 가치 등 여러 손익을 잘 따져보고 투찰해야 할 것이다.

다음 포스팅에는 법정지상권이 있는 경우의 낙찰 후 해법에 대해서 알아보도록 하자.