관심 물건을 정리하고 모의 입찰을 해보자!

모의입찰 훈련, 대충 하지 말자!

검색 중에 관심물건으로 등록해 두었던 물건을 정리해 보니, 매각기일이 2021년 12월 중인 것이 10건 있다.

엑셀에 주요 내용을 입력해서 정리하고 예상 낙찰가를 기록해 보았다.

하지만, 그냥 대충 예상금액을 기록하고 차 후 실제 낙찰가와 비교해 보는 것 만으로는 연습이 되었다고 하기 어렵다.

모의입찰이 실전의 준비가 되기 위해선 어떻게 해야 하는지 생각해 보자.

 

첫째, 가장 중요한 것은 해당 물건의 시세 파악이다.

임장을 해 볼 수 있다면 가장 좋다.

임장을 하고, 건물 및 주변 환경을 조사하고, 근처 부동산을 3군데 이상 들려 시세를 알아보는 것이 그래도 시세를 파악하는데 도움이 되겠지만, 직장을 다니고 있는 중이라면 모의연습을 위해 월차를 내고 평일에 임장을 다니기란 쉽지 않다.

하지만 임장도 기술이고 우리가 계속 키워나가야 할 중요한 능력 중 하나이다.

모의입찰의 대상을 비슷한 지역으로 묶어보자.

예를 들어 나의 경우, 일단 회사 근처와 주거지 근처, 그리고 휴일에 움직이기 쉬운 대구 지역으로 모의 입찰 지역을 좁혔다.

그렇게 하면 휴일에 반나절 정도를 투자하면 임장이 가능할 것이다.

최대한 임장은 해 보는 것이 좋겠다.

 

둘째, 손익 분기점을 알아야 한다.

물건의 시세를 파악했다면, 손익분기점을 따져보자.

보증금 및 잔금으로 물건값을 치르고, 대출이자와 세금, 승계되는 권리가 있다면 전부 포함하여 얼마가 들어갈지를 따져보고, 손익분기점을 알아야 한다.

매매와 임대의 시세를 알고 있다면, 크게 어렵지 않은 작업이지만, 막상 계산해 보면 대충 따져본 것과는 제법 다른 결과가 나오기도 한다.

승계되는 권리에 대해서 꼼꼼히 따져보고, 임장 시에 밀린 관리비도 알아봐서 감안해 보자.

수리비가 예상되면, 수리비도 감안해야 하고, 주거 임차인이 있을 경우 이사비도 감안해야 한다.

내 시간과 노력은 차지하더라도, 실제 들어가는 비용에 대해서는 빠짐없이 최대한 자세히 기록해 본다.

이런 산출을 많이 해보다 보면, 나만의 방식과 나만의 계산법이 생기게 될 것이다.

조금 더 간편하고 효율적인 나만의 방식을 갖게되는 것이다.

그 경지에 오를 때 까지 계속 반복해서 산출해 보자.

 

셋째, 예상낙찰가의 결정

물건의 시세조사와 손익분기점을 알았다면 이제 예상 낙찰가를 결정해 보자.

손익분기점보다 낮을수록 차익이 많이 생기겠지만, 너무 낮으면 낙찰이 어렵다.

자신만의 기준을 세워서 투찰가를 정하는 것이 좋다.

주거나 상가에 그치지 말고, 토지, 공장 등 실제 입찰에서는 근접하기 어려운 종목도 연습해서 예상 낙찰가를 산출해 보자.

어차피 모의시험이니, 아무리 비싸고 어려운 물건도 못해볼 이유가 없다.

그렇게 큰 물건도 다뤄보다 보면 조금 더 부동산에 대한 감각도 생기게 될 것이다.

대충 경매사이트에서 제공하는 시세를 조금 검색하여 정한 손익분기점과 임장 해서 알아본 손익분기점은 제법 다를 수 있으므로, 한발 더 현재의 시세를 알아보는데 주력해 보자.

 

넷째, 실제 낙찰가와 예상 낙찰가의 비교

실제 낙찰가와 예상 낙찰가를 비교해 보자.

유찰을 예상했는데, 맞았다면 다음 기일을 기다려야 하고, 낙찰되었다면 내 예상금액과 비교해 보자.

물론 낙찰된 금액이 무조건 정답은 아니지만, 그 차이가 5% 이내라면 그래도 잘 계산된 것이라 할 수 있겠다.

차이가 많이 나는 물건은 따로 다시 따져보자.

왜 차이가 났는지, 승계되는 권리를 잘 못 파악한 것인지, 그도 아니면 낙찰자가 잘 못 계산했을 수도 있다.

 

실전이 아니어도 얻게 되는 노하우

이런 훈련을 통해서 얻게 되는 것들은 정말 많다.

나만의 산출방식이 생기는 것은 물론이고, 그런 계산의 속도도 빨라지게 되고, 또 자신도 느끼지 못했던 내가 선호하는 물건을 알게 된다.

이 훈련을 통해서 내가 배우게 된 사실을 예를 들어 하나만 얘기해 보겠다.

 

주거용 아파트의 낙찰가에 대해서다.

시세을 알아보지 못하고 1회 유찰된 물건에 예상가를 적어서 나중에 비교해 보면, 1회 유찰되었음에도 불구하고, 당초의 감정가를 선회하는 낙찰금액을 심심치 않게 보게 된다.

예를 들어, 감정가가 100원인 아파트가 1회 유찰되어 최저가 70원이 되었는데, 최종 110원으로 낙찰된 경우인 것이다.

그럼 왜 유찰이 되었단 말인가

그렇다면 최초 경매 시에 입찰했다면 100원에 낙찰받을 수 있는 것을 굳이 왜 한번 유찰된 후에 110원에 투찰 했던 걸까.

이런 반복된 물건을 보면서 내가 느낀 것은 최초에 나온 100% 물건은 사람들이 물건 검색 자체를 잘 안 하는 것으로 보인다는 것이다.

감정가와 시세는 늘 차이가 있으므로, 최초 100% 일 때 시세조사를 했다면, 그 감정가가 시세보다 낮게 나온 걸 알 수 있었을 것이고, 쉽게 낙찰받을 수도 있었을 것이다.

물론 아파트의 경우는 최초 경매 시에 시세보다 높게 낙찰되는 경우도 많다.

하지만, 1회 유찰된 후 감정가보다 높게 낙찰되는 경우가 아직 많은 것으로 봐서는 최초 나온 경매물건의 시세조사가 아직 부족한 것으로 보인다.

시세를 조사해 보니 1억 3천만 원 정도인 물건이 1억 1천만 원에 감정되어 경매에 나와서 그 금액 그대로 낙찰받아 2천만 원의 시세차액을 보는 것과, 유찰된 후 감정가 대비 2천만 원의 시세차액을 보는 것 중, 어느 것이 더 확실한 이익인가.

감정가는 시세가 아니다.

신건으로 나온 물건도 시세확인이 필수인 것이다.

 

모의경매 훈련을 통해서 얻게 되는 것은 간접경험에 그치지 않는다.

조금 더 진지하고, 정말 실제로 입찰한다는 생각으로 조사해 보고 투찰금액을 산출해 보자.

차 후 실제 투자를 실행할 때, 많은 도움이 될 것은 두말할 것이 없다.