대지권 미등기 건물, 낙찰 받아도 될까?

땅이 없는데 건물은 지었다고?

경매물건을 검색하다 보면, 대지권 미등기로 빨간색으로 표시된 글씨를 가끔 보게 된다.

예를 들어 아파트가 경매에 나왔는데, 대지권이 미등기라고 한다.

그럼 대지는 없고 건물만 경매에 나온 것인가? 하는 의문이 생기게 되고, 등기를 확인해 봐도 표제부에 건물에 대한 설명은 있는데, 대지에 관한 내용이 없다.

특수한 물건이라고 생각되어 패스해 버리기 전에 정말 문제가 있는 물건인지 확인해 보자.

 

아파트나 빌라처럼 다세대 주택, 즉 한 개의 토지에 여러 세대가 존재하는 건물의 소유자를 '구분소유자'라 한다.

대지권이란 구분소유자가 전유 부분, 즉 해당 호실과 같은 개념의 세대를 소유하기 위해 건물이 소재한 토지의 지분에 대해 가질 수 있는 권리를 말한다.

대지권은 건물과 따로 분리해서 독립적 존재가 될 수 없다.

전유 부분을 처분하면 대지권도 같이 처분이 되는 것이다.

우리가 아파트나 빌라를 매입하면, 표제부에 대지권의 종류와 해당 물건의 대지권 비율이 표시된다.

집합건물의 물건이 온전하려면, 건물과 대지권이 온전히 표제부에 표시되어야 하고, 전유 부분에 대한 대지권은 당연히 따라와야 한다.

하지만 대지권 미등기로 기록된 물건 버젓이 경매에 물건으로 나와있다.

왜 이런 물건이 존재할 수 있는 걸까?

 

먼저, 아무 문제가 없는데 절차상 미등기가 되는 경우가 있다.

몇 년이 지났지만, 어떤 절차상의 누락이나 실수로 해당 물건만 등기가 되지 않는 경우이다.

생각보다 제법 많다고 하니, 확인해 봐야 한다.

또 다른 경우는 해당 아파트의 전체가 아직 분양이 완료되지 않아, 미등기가 되는 경우이다.

건설사가 토지를 매입하여 아파트를 지었다고 하자.

아직 분양 중에는 건설사가 토지를 담보로 대출받아 아파트를 지었으므로, 분양이 완료되어 근저당이 풀릴 때 까지는 대지권이 넘어오지 않는 경우가 있다.

그러나, 대지와 건물 모두 건설사 소유이며, 그에 대한 분양금액을 완불하였다면, 대지권을 나중에라도 가져오는데 문제가 없다.

토지와 건물주가 같을 경우에는 추후라도 대지지분을 추가부담 없이 가지고 올 수 있다.

그런 경우는 그 상태에서도 매매하는데 아무런 장애가 되지 않는 것이다.

 

쉽게 생각하면 큰 낭패를 볼 수도 있다!

그렇다면 대지권 미등기는 문제가 없는 것일까?

절대 그렇지 않다.

일단 대지와 건물의 소유자가 같은지를 확인해야 한다.

토지의 주인이 토지를 넘긴 것이 아니고, 건물 분양 후 이익금을 완납받고 넘기기로 했다고 하자.

그럴 경우 토지의 주인은 토지신탁회사에 토지를 맡기게 된다.

그렇게 되면, 토지의 권리는 토지신탁회사에 있는 것이다.

그렇다면, 토지와 건물의 소유자는 하나가 아닌 게 된다.

그런 경우에 분양대금의 일부만 납부하고 잔금이 남은 상태라면 대지권은 넘어오지 않는다.

그 상태로 해당 물건이 경매에 나온다면, 토지신탁이나 토지주가 동시이행 항변권을 주장하여 분양 잔금을 납부하지 않으면 토지의 등기를 넘기지 않게 된다.

집합건물의 건물과 토지는 하나이고, 따라다니는 것이므로, 해당 잔금을 납부해야만, 해당 물건의 주인이 되는 것이다.

그럴 경우는 그냥 해당 금액을 선순위 인수로 보고 입찰에 감안해야 한다.

해당 내용을 확인하지 못해서 당연히 대지권은 따라오겠지 하고 그냥 입찰을 했다면, 큰 낭패를 보게 되는 것이다.

 

또 다른 경우는 자신의 땅이 아닌 곳에 건물을 지은 경우이다.

요즘에야 생각할 수 없는 일이지만, 예전에는 제법 많았다고 한다.

국유지에 작은 집을 짓고 점유해서 살다가, 2층 집을 멋지게 짓기도 하고, 땅을 매입한 적은 없지만, 내가 오래 쓰던 대지이고, 그동안 아무 문제가 없었다고 해서 그 땅을 건물을 짓는 경우이다.

이런 경우도 우리가 생각하는 것보다 많았다고 한다.

당연히 대지권이 없다.

 

어떤 걸 주의해야 할까

대지권 미등기란 문구만 나오고 별다른 설명이 없는 물건이 많다.

첫 번째로 확인해 봐야 할 것은 대지와 건물의 소유주가 같은지 이다.

대지와 건물의 소유주(개인, 회사)가 같다면 일단은 안심이다.

확인이 어렵다면 여러 방법을 동원해서라도 알아보자.

임장을 해서 관리사무실에 들려 문의도 해 보고, 옆집이나 주변 집들의 등기도 확인해 보는 것이 좋다.

문제가 많이 발생되는 대지권 미등기의 경우는 구획정리가 이루어진 지역의 신축건물이나 아파트에 많다고 하니 그럴 경우 주의 깊게 살펴보자.

대지의 소유자가 토지신탁으로 되어있다면, 토지신탁의 권리가 무엇인지 확인해 봐야 한다.

애초에 경매지 상에 동시이행 항변권이 표기되어 있다면 그 금액이 얼마인지, 추가 인수사항은 없는지 확인해 보자.

 

정확히 파악해 낼 수 있다면, '대지권 미등기'라는 특수물건도 분명 우리에게 좋은 기회가 될 수 있을 것이다.