피해가고 싶은 권리 유치권!

점유할 수 있는 권리!

심심치 않게 경매물건에 '유치권'이란 글자가 있는 걸 보게 된다.

유치권이 뭘까,

시내를 다니다 보면 짓다 만 건물에 '유치권 행사 중'이란 플래카드를 본 적이 있을 것이다.

나는 최근 남안동 CC 입구에 트럭으로 진출입 도로를 차단하고 '유치권 행사 중'이란 플래카드를 붙여놓은걸 본 적이 있다.

무언가 복잡하고 직접적인 채무 관계임이 분명하다.

골프장의 하루 운영비를 감안해 보면 저렇게 영업방해가 분명한 것임에도 어쩌지 못하는 것으로 봐서는 필시 심각한 채무관계 일 것이다.

 

유치권은 채무관계를 발생시킨 직접적인 물건에 들어앉거나 점유할 수 있는 권리이다.

개인적으로 돈을 빌려줬는데 갚지 않는다고 해서 채무자 소유의 집이나 건물에 유치권을 행사할 수는 없다.

집이나 건물에 직접적으로 연관되어 발생된 채무에 대해서만 그 집이나 건물에 유치권을 행사할 수 있는 것이다.

가령 건물을 짓고 있는 건설업자가 발주자로부터 약속된 공사비를 받지 못해 더 이상 공사를 진행하지 못할 경우, 공사는 중단되고 짓고 있는 건물에 유치권을 행사하여, 발주자가 체불금을 지불하기 전에는 더 이상 어떠한 방법으로도 공사를 진행시키지 못하게 할 수 있는 권리이다.

 

다른 예로, 펜션의 주인이 업자를 통해 부지 내에 잔디를 깔았다고 하자.

펜션의 주인으로 부터 공사비를 받지 못했을 경우, 유치권을 신고하여 받아들여진다면, 해당 펜션의 입구를 막거나 잠금장치를 설치하여 더 이상 영업을 할 수 없게 할 수 있다.

그럼 가짜 유치권 신고가 많다는데, 그건 무슨 소리일까?

 

진짜와 가짜는 어떻게 구분할 수 있을까?

유치권은 일단 허가나 협의사항이 아니고, 신고제로 되어있어 일단 유치권 신고는 어디에나 할 수 있다.

실수로 금액을 잘 못 적거나 지번이 틀려도 법원은 유치권 신고를 받아준다.

그리고 법원은 해당 유치권이 진짜인지 가짜인지 까지는 조사하지 않는다.

거짓 유치권이 들어오면, 해당 경매 물건의 낙찰가는 자연히 낮아질 것이고, 그렇다면 제대로 배당을 받지 못하는 채권자들이 그냥 두지 않고 유치권 배제신청을 할 것이라 보는 것인지 알아서 조사하라는 식이다.

그렇다면 우리의 입장에선 어떻게 판단해 볼 수 있을까

 

유치권의 성립 요소 중 가장 중요한 것은 점유사실 부분이다.

유치권 신고자가 해당 물건을 반드시 점유하고 있어야 한다.

일단 임장을 가보도록 하자.

임장을 가 봤더니, 유치권 신고자나 대리인의 모습은 어디에도 없고, 상가의 경우 정상영업을 하고 있으며, 집이나 아파트 같은 주거공간의 경우 임차인이 버젓이 거주하고 있다면, 해당 유치권은 성립되지 않는다.

반드시 유치권자, 혹은 대리인이 해당 물건을 점유해야 하는 것이다.

또 다른 경우를 보자, 임장을 가 보니, 입구가 막혀있고, 건물이나 집은 잠겨 있으며, 유치권자가 점유하고 있다.

그렇다고 해도 확인해 볼 것은 많다.

 

해당 물건을 언제부터 점유했는지도 관건이다.

경매 개시 이후에 점유했다면 효력이 없다.

그럼 경매개시 이전인지, 이후인지 어떻게 알 수 있을까?

법원에서 제공하는 경매물건의 현황조사서를 살펴보자.

점유인에 대한 조사가 되어있다.

그리고 법원 담당 조사관이 촬영한 여러 장의 사진이 있을 것이다.

내가 보고 온 현황과 같은지 살펴보자.

사진상으로는 유치권을 행사한 아무런 흔적이 없다면, 이 또한 유치권이 성립되지 않는다.

최소한 일단 문이라도 잠겨 있어야 하는데, 조사관이 내부를 촬영한 것이 있다면, 잠겨있지도 않았다는 것이다.

점유하고 있다면 유치권 점유인을 만난 기록도 현황조사서에 기록되어 있어야 한다.

그런 기록이 없다면 일단은 안심해도 된다.

점유하고 있는 임차인이 유치권을 신고한 경우는 어떻게 될까?

예를 들어 해당 물건이 아파트라고 하고, 보일러를 수리했고, 그 돈을 정산받지 못해, 필요비, 또는 유익비로 유치권을 신고한 임차인이 있다고 하자.

신고는 할 수 있지만, 인정되기는 거의 불가능하다.

임차인이 해당 아파트에 임차를 위해 작성한 표준 임대차 계약서에 원상복구에 대한 내용이 기본으로 명기되어 있기 때문에 임차인은 주장이 어렵다.

필요비나 유익비를 주장한다고 해도 법원에서 받아들여지기 어려울뿐더러, 유치권을 인정받기는 불가능이라고 보면 된다.

 

매력 있는 문제아!

유치권의 권리에 대한 분석은 쉽지 않다.

해당 금액이 명확하다면, 권리승계로 보고 입찰가에 감안하면 되지만, 진위여부부터 따져봐야 하므로, 까다롭고 복잡하게 느껴질 수밖에 없는 것이다.

또한 유치권이 가짜임을 알고 좋은 가격에 낙찰받고 대출을 받으려고 하면, 유치권이 있는 물건은 대출도 쉽지 않다.

설령 가짜 유치권이라고 해도 취하되기 전까지는 해당 유치권이 허위임을 아무리 설명해도 은행은 알아주지 않는다.

분명 유치권은 여러 가지로 머리 아픈 권리인 것이다.

하지만, 이런 유치권을 잘 조사해서, 허위임을 알게 되고, 추가 조사를 통해 권리분석을 꼼꼼히 할 수 있다면, 분명 일반 물건보다 좋은 물건을 싸게 낙찰받을 수 있는 것은 확실하다.

그렇다고 무작정 덤벼들다가는 큰 낭패를 볼 수 있으므로, 특수물건임을 인지하고, 조심스럽고 정성을 들여 조사 후 권리분석을 꼼꼼히 해서 실수 없이 입찰해야만 한다.

'유치권'은 골치 아프고 매력 있는 권리임에는 틀림없어 보인다.