가짜(가장) 임차인 구별하는 방법

체크리스트를 만들어서 검토해 보자

말소기준 권리 일자 이전에 존재하는 선순위 임차인이 있기는 한데, 미상으로 적혀 있거나, 전입만 있고 보증금이나 기타 정보가 없는 경우도 있다.

승계되는 권리인데 알 수가 없는 것이다.

신고한 보증금은 있는데, 확정이 없고, 얼마 안 되는 기간 후에 해당 물건으로 은행의 근저당이 높은 비율로 있다면 무언가 이상할 수밖에 없다.

현황조사를 위해 현장조사를 한 집행관도 임차인을 만날 수 없었다고 되어있어 판단이 애매하다.

가장 임차인이지 않을까 하는 의심이 들긴 하지만, 확인해 볼 방법이 없다.

임장을 해서 임차인을 만나 자세히 들어보고 싶지만 말처럼 쉬운 일이 아니다.

가장 임차인인 경우는 더구나 우리를 상대해 줄 리가 없다.

 

그렇다고 무조건 가장 임차인으로 판단하고, 입찰을 했다가 낭패를 볼 수도 있으니 이러지도 저러지도 못한다.

그래도 임장을 해 보면 무언가 정보를 얻을 수 있으므로 무조건 임장은 해봐야 한다.

하지만, 임장을 해 보기 전에 검토해볼 사항들이 있다.

가장 임차인이 맞는지 아닌지 유추해 보는 몇 가지 방법이 있는 것이다.

어떤 걸 검토해 봐야 할까?

함께 알아보도록 하자

확인해 봐야 할 특징들

첫 번째로 전입은 선순위가 맞는데, 확정일자가 없거나 경매일 가까이에 있는 경우이다.

전입만 되어있는 무상 임차인이 여러 이유로 배당을 받기 위해 경매 결정 후 가짜 계약서를 작성해서 확정일자는 받는 경우가 있기 때문이다.

 

두 번째는 배당 요구가 없거나 배당요구 종기일에 가깝게, 혹은 늦게 배당요구가 된 경우이다.

스스로도 위법행위라는 인식이 있어 일찍 배당요구를 하기엔 무언가 석연치 않아 미리 배당요구를 하지 못하는 경우가 많기 때문이다.

 

세 번째는 근저당 일자 및 금액을 검토해 봐야 한다.

예를 들어, 감정가 2억 원의 아파트에 전입된 선순위 임차인이 2021년 11월 01일에 입주를 했는데, 말소기준 권리가 되는 국민은행의 근저당이 2021년 11월 30일에 1억 5천만 원이 있다고 하자.

선순위 임차인이 차 후에 확정일자를 받을 때 제출한 계약서에 1억 5천만 원의 전세보증금이 있다면, 일단은 의심이 된다.

은행이 어떤 기관인가, 2억 원 시세의 아파트에 1억 5천만 원의 전세가 있는데, 1억 5천만 원을 대출해 줄 리가 없는 것이다.

누군가 전입되었다면, 은행에 무상 임차인을 증명하는 서류도 제출했을 것이다.

배당에 대한 불이익으로 은행에서 이의를 제기할 테지만, 그건 경매 이후의 일이 되므로, 해당 임차인이 가장 임차인임을 알아차렸다면, 입찰자는 훨씬 유리한 위치를 선점하게 될 수도 있다.

 

네 번째는 이름과 성을 우선 확인해 봐야 한다.

처음부터 가장 임차인으로 내세우기 위해 전입되지는 않았을 것이므로, 가족이라면 채무자와 성이 같고 이름도 비슷한 경우가 많다.

친구나 연인이라면 알아보기 힘들겠지만, 확인은 해 봐야 한다.

사택이나 사옥으로 쓰는 경우, 즉 회사에서 직원에게 임대해준 주거지라면 이름으로 구별하기 어렵다.

 

다섯 번째로는 가장 임차인은 우리 같은 경매 관련자들과 상대하는 것을 껄끄러워한다.

거짓말을 하고 있기 때문에, 말실수를 한다거나 꼬투리를 잡힐 수 있으므로 현황조사를 하는 집행관이나, 입찰자들을 피하는 게 보통이고, 피치 못해 만나게 되더라도 화부터 내고 대화가 되지 않는다.

진짜 임차인은 입찰자들을 피하거나 적대시할 이유가 없는 것이다.

 

여섯 번째로, 전체 점유가 아니라 일부 점유인 경유가 많다.

일부 점유란 예를 들어 방 한 칸이나 두 칸을 쓴다던가 그런 경우다.

 

일곱 번째는 계약서 작성이 쌍방 합의로 직접 작성한 계약서인 경우이다.

가짜로 만들어야 하므로 공인중개사를 통하기가 쉽지 않기 때문이다.

 

위 내용을 역으로 생각해 보면, 전입된 일자 근처에 확정일자가 있다면 그 임차인은 진짜이다.

또한, 근저당이 있었지만, 임차가 되면서 근저당이 지워진 경우라면 이것 또한 진짜 임차인일 것이다.

 

그렇다면 위 사항을 다 만족하는 임차인이 있다고 하자.

그렇다면 무조건 백 퍼센트 가장 임차인으로 볼 수 있는 걸까?

거기에도 함정은 존재한다.

무조건 백 퍼센트 확실한 건 없다.

이런 경우가 있을 수 있다.

마음 약한 임차인이나, 혹은 원래 집주인과 지인이던 임차인이 집주인의 간곡한 부탁으로 무상 임차인 확인서를 가짜로 써주는 경우가 있다고 해보자.

집주인은 왜 무상 임차인 확인서를 써달라고 부탁했을까?

물론 은행에서 대출을 받기 위해서다.

평소 믿을만한 사람이고, 사업을 하다 보니 급전이 필요할 수도 있다고 보고, 사이가 좋은 임차관계라면 써주는 경우가 종종 있다.

 

그렇게 해서 시세 2억 원의 아파트에 선순위 무상 임차인이 있고, 은행의 근저당 1억 5천만 원이 있을 수 있다.

임차인이 갑자기 경매 개시일 즈음에 되어서 확정일자를 받고, 배당신청도 하지 않았다.

당연히 가장 임차인으로 판단하고 낙찰받았는데, 세입자가 인도를 해주지 않고 인수된 권리인 보증금을 요구한다.

은행에 요청해 무상 임차인 확인서를 받아 법원에 제출하고 도움을 요청하였지만, 결국 법원에서는 임차인이 거짓으로 무상 임차인 확인서를 써줬다는 말에 편을 들어주게 되어 낙찰자에게 보증금이 인수되는 경우이다.

은행을 상대로 가짜 무상 임차인 확인서를 써 준 것은 일종의 사기이지만, 그건 경매와 별개의 문제로 은행과 따져야 할  법적 문제이며, 법원은 그 임차인이 진짜인지 가짜인지만 판단한다.

겉으로 보기에는 가장 임차인의 조건에 너무 부합하여 당연히 가장 임차인으로 판단했지만, 이렇게 역풍을 맞는 경우도 있는 것이다.

 

이런 경우, 낙찰불허가 신청을 하면 받아줄까?

그건 경우에 따라 다르고, 판사에 따라 다르다고 하니, 정말 조심하는 수밖에 없다.

하지만, 잠깐 생각해 보면, 임차인 본인에게 어떤 이익이 있는 것도 아니고, 얼마간의 보상을 받고 해 준다고 해도, 자신의 보증금 전액을 부정하는 일인데 그렇게 쉽게 가짜로 무상 임차인 확인서를 써주는 경우가 흔할까?

그렇지는 않다고 본다.

하지만 전혀 없는 경우가 아니라고 하니, 신중하게 판단해야겠다.

가장 임차인은 양날의 검과 같다.

잘 파악하고 대처하면 분명 입찰 시 유리한 고지를 선점하게 될 것이고, 섣불리 판단하고 저지른 다면 큰 낭패를 볼 수도 있다.