지분 경매의 공유자 우선 매수 신고

두 눈 뜨고 빼앗기는 내 낙찰물건! 

물건을 검색하다 보면 토지나 건물의 지분만 경매에 나오는 경우를 자주 보게 된다.

비율을 보면 때에 따라 다르겠지만 전체 물건의 10% 전후라고 하니, 꽤 높은 비율이라고 할 수 있겠다.

지분경매는 다양한 해법이 있을 수 있지만, 우선 일반 경매에 비해 복잡하다는 이유로 회피 대상이 되어 낮은 값에 낙찰받을 가능성이 높다는 이점이 있어 매력적이지만, 대출이 되지 않는다는 점과 해당 물건으로 이익을 보기 위해서는 시일이 제법 소요된다는 단점이 있어 소액 투자자들 에게는 크게 선호되지는 않는다.

 

지분으로 나온 괜찮은 토지 물건이 있어 확인해 봤더니, 시세에 비해 지분이라는 이유로 여러 번 유찰되어 낮은 가격에 나온 물건이 있다고 해 보자.

적당한 투찰가를 정하고, 투찰 하여 1등을 했는데 내가 낙찰받은 물건을 빼앗기는 경우도 있다.

지분경매에만 존재하는 '공유자 우선매수신고' 때문이다.

 

해당 토지나 건물의 공유자는 입찰 일자에 입찰보증금과 신분증 등 준비물을 챙겨 기다리기만 하면, 최종 낙찰된 금액에 물건을 우선적으로 빼앗아 올 권리가 있는 것이다.

애써 낙찰되었는데 어이없게 공유자에게 빼앗기게 되는 것이다.

그렇다면 공유자가 뭐길래 이런 게 가능한 걸까?

예를 들어, 아파트를 부부가 공동명의로 50%씩의 지분이 되어있는 경우에 한쪽의 50%가 경매에 나왔을 경우, 남은 한쪽이 공유자가 된다.

아버지가 5형제에게 소요한 땅을 공동 상속한 경우 각 형제는 20%씩의 지분이 생기고, 한 형제의 지분 20%가 경매에 나온 경우, 나머지 형제들이 공유자가 되는 것이다.

 

 

법원에서 인정한다고 다 맞는 것은 아니다

그럼 무조건 공유자가 있으면 우선매수신고가 가능한 것인가?

반드시 그렇지는 않다.

예를 들어, 토지와 건물이 하나로 경매에 나왔는데, 건물은 100%, 토지는 지분 50%만 나왔다고 하자.

이럴 경우 나머지 토지 50%를 가진 공유자는 우선매수 신고가 해당되지 않는다.

또는 전체 물건이 나온 경우, 지분 공유자는 공유자 우선매수신고의 자격이 없다.

하지만, 법원에서 경매가 진행되는 중에는 해당의 경우도 우선매수신고가 받아들여지는 경우가 있다.

이럴 경우에는 이의신청을 해야 하며, 그러기 위해서는 해당 경매와 이해관계인이 되어야 하므로, 차순위 매수신고를 해야 한다.

내가 투찰 한 금액이 원래의 최고가였으므로 차순위 매수신고는 당연히 할 수 있다.

그리고 이의신청을 하고, 해당 판례 등을 제출하여 우선매수신고를 무효화할 수 있다.

 

지분경매라고 해서 무조건 공유자 우선매수 신고자가 나오는 것은 아니다.

혹은 나왔다고 하더라도 반드시 잔금까지 납부하란 법도 없다.

최근년도에 해당 법안이 개정되어 공유자 우선매수신고의 횟수가 1회로 제한되어 한번 발휘하면 거의 최종 납부까지 진행하는 게 보통이지만, 여러 사유로 그렇지 않은 경우도 많다고 한다.

물건의 가치에만 집중해서 따져보고, 공유자의 유무와 관계없이 입찰해 보는 것이 좋겠다.

 

어떻게 이익을 남길 것인가?

그렇다면, 이렇게 해서 낙찰받은 지분으로 어떻게 이익을 남길 것인가?

지분경매의 해법에 대해 알아보자.

 

우선 간단한 방법으로는 공유자에게 매도하는 방법이다.

해당 토지나 건물을 이용하여 무언가 활발한 사용이 있다면, 싸게 산 지분을 제값만 받고 공유자에게 매수해도 이익이 될 것이다.

 

만약 공유자의 자금상태가 어렵고, 지분을 매입할 의사가 없다면, 반대로 공유자의 지분을 매입하는 방법이다.

공유자의 지분을 매입하여 온전한 하나로 만들어 시세대로 팔게 되면, 더 높은 가격으로 매도가 가능하고, 그에 따른 시세차액을 보는 것이다.

 

둘 다 공유자가 관심 없어한다면, 1년 정도 시간을 두고 기다려 보는 방법도 있다.

해당 물건이 경매에 나온 것을 미루어 볼 때, 공유자의 지분도 근일 내에 경매에 나올 가능성이 높다.

그럴 경우, 내가 해당 물건의 공유자 우선매수 신고자가 되므로, 시세보다 훨씬 싼 가격에 매입이 가능하다.

 

위의 3가지 방법은 공유자의 사정에 따라 가능할 수도 불가능할 수도 있으므로, 공유자의 도움 없이 가능한 해법도 필요하다. 

공유자와 협의가 되지 않는다면 '공유물 분할 청구소송'을 진행한다.

아파트나 토지라도 건물이 포함되어 있으면 분할이 불가능하고, 그래도 분할 청구소송이 진행된 이상 법원은 분할을 해주어야 한다.

그럴 경우 경매에 나오게 되어 낙찰되면 지분대로 나눠갖게 된다.

온전한 물건이 경매에 나오는 것이기 때문에, 나의 지분이 낮더라도 상관없다.

시세 대비 낙찰가율은 다른 경매와 달리 높은 편이기 때문이다.

단, 공유자 우선매수신고는 할 수 없다. 하지만 입찰의 참여는 가능하다.

 

지분경매는 분명 이익을 낼 수 있는 분명한 부분이 있다.

하지만, 단시일 내에는 해결이 어렵고, 시일을 두고 풀어가야 하므로, 자금이 다소 긴 시간 묶일 수 있다.

대 출또 한 불가하므로, 1년 정도 묶여도 되는 여유자금으로 시도해 보는 것이 좋겠다.