분묘기지권의 해법, 과거와 현재

그냥 없는 땅으로 생각하는 게 속편 하다.

분묘기지권에 관련된 책의 내용이나 강의 내용을 보면, 분묘기지권은 그야말로 무적에 가까운 권리이다.

분묘기지권이 성립되는 데에는 세 가지 조건이 있다.

첫 번째로 자기 땅에 묘지를 설치했는데, 차 후 땅의 소유주가 바뀐 경우,

두 번째로는 남의 땅에 땅주인의 허락을 받아 묘지를 설치한 경우,

세 번째는 남의 땅에 허락 없이 묘지를 설치했지만, 그로부터 20년이 지난 경우이다.

그런데, 현재 내가 사려는 토지에 묘지가 있다면, 위의 세 가지 외의 경우가 있을까?

무연묘(주인을 알 수 없는 묘) 외에는 위의 경우가 다일 것이다.

분묘가 있는 땅은 경매로 받지 말라는 말도 있고, 경매로 받았더라도 묘지 부분은 없는 땅, 남의 땅이라고 생각하는 게 맞다는 말도 있다.

그냥 아예 없는 땅이라고 생각하는 것이 맘 편하단 얘기이다.

그만큼 분묘기지권은 깨트리기가 불가하고, 그 점을 악용하는 묘지 주인도 많다.

이장비를 지불해줄 테니 이장을 제안하면 말도 안 되는 금액을 요구하기도 하고, 평소 관리도 하지 않던 묘지를 갑자기 나타나 조금이라도 훼손되어 있으면 무리한 보상을 요구하기도 한다.

최선의 방법은 아예 안 보이게 가려버리는 것이다.

분묘기지권이 무적이라면, 그 외의 땅은 엄연히 낙찰자의 것이다.

전원주택을 지을 거라면 높은 나무를 빼곡히 주위에 심어서 보이지 않게 해 버리고, 다른 용도로 개발한다면 가림막 휀스를 쳐버릴 수도 있다.

하지만 근본적인 해결이 되지 않으므로 괴롭기는 마찬가지여서, 분묘기지권은 무조건 승계되는 권리로 인식되어 그것을 감안하고 경매에 투찰 하게 된다.

분명 내 땅인 곳에 내가 빌려주지도 않았는데 버젓이 묘지를 유지하고 때마다 땅을 침범해 들어와서 제사를 지내거나 하는 것을 보면 땅주인 입장에서는 불쾌한 일이 아닐 수 없을 것이다.

이렇게 불합리한 관습법상의 사용권에 관해 전례를 깨뜨리는 대법원 판례가 올해 나왔다.

이 판례는 기존의 분묘기지권의 무적의 권리를 깨뜨리고, 토지 소유주의 권리를 찾아주는 아주 중요한 기준이 되는 판례인 것이다.

판례의 내용과 과정은 이러하다.

토지를 매입한 소유주가 해당 토지에 위치한 묘지가 분묘기지권에 해당되어 철거는 할 수 없으나 소요한 토지에 위치해 있으므로 지료를 내야 한다고 보고 지료를 요구한 것이다.

과거 판례를 봤을 때 분묘기지권 소유자가 지료를 지불한 예는 없다.

결국 소송으로 확대되었고, 1심에서는 묘지주인의 편을 들어주었다.

분묘기지권을 득했으므로 지료를 지불할 이유가 없다는 판결이었다.

토지 소유주는 항소했고, 2심에서는 의외로 반대의 결과가 나왔다.

법원이 의외로 토지 소유주의 손을 들어주었고, 제법 큰 이슈가 되었다.

묘지 주인의 항소로 결국 대법원까지 가게 되어 판결을 받았고, 최종에는 토지 소유주가 승리하게 된다.

판결의 요지는 이렇다.

분묘기지권을 인정하여 토지 소유주가 해당 분묘를 철거할 수는 없다.

하지만 토지 소유주만 일방적으로 불이익을 당하는 것이므로, 묘지의 주인은 묘지로 사용하고 있는 토지에 대해 토지 소유주에게 지료를 내야 한다.

다만, 지료는 묘지를 만든 시점부터 소급하여 청구할 수 없고, 토지의 소유자가 묘지의 주인에게 지료를 청구한 날로부터 적용된다.

지료의 금액은 서로 합의가 되어야 하며, 합의가 되지 않으면 법원을 통해 지료를 정할 수 있다.

2년 동안 지료를 지불하지 않으면 분묘기지권을 잃을 수 있다.

해당 판결은 굉장히 합리적인 것으로, 분묘기지권을 악용할 수 없게 함은 물론이고, 토지 소유자의 일방적인 손해도 막을 수 있는 제법 공정한 판결로 생각된다.

그렇다면, 경매를 하는 입장에서는 분묘가 있다고 해서 꺼려질 이유가 하나도 없는 것이다.

물론 해당 토지를 바로 사용할 수 없고, 묘지의 위치에 따라 개발도 제한될 수 있지만, 어쨌든 앞서 얘기한 예전의 경우와 같이 아예 없는 땅으로 여기고 포기하는 일은 없어지기 때문이다.

지료를 받을 수 있으면 좋고, 2년 동안 지료를 내지 않으면 철거할 수 있기 때문에 시간이 걸리긴 해도 해법이 생긴 것이다.

오히려 반대로 생각하면, 깨끗하게 정리된 분묘기지권이 포함된 토지를 매입하면, 지료를 요청하는 것은 물론이고, 해당 묘지의 주인에게 되팔기도 수월해진 것이다.

부분 경매로 지분을 매입하게 되더라도 더욱 그렇다.

분묘기지권을 어떻게 접근하냐에 따라 그 자체로도 수익성을 모색해 볼 수 있기 때문이다.

물론 모든 경우에 다 그런 것은 아니지만, 연구해볼 가치가 충분하다.

수익을 창출할 수 있는 또 하나의 특수물건이 된 것이다.

조금 더 많은 경우의 수를 생각해 보고, 부합되는 물건이 있다면 도전해서 수익을 창출해 보도록 하자.