가처분의 종류 및 경매와의 연관성 알아보기

불이익을 당할 수도 있다.

등기를 확인하다 보면 가끔씩 등장하는 '가처분'은 경매를 공부하는 이들에게는 확실히 이해하고 있을 필요가 있다.

압류, 가압류, 가처분의 공통점은 대상물건을 꼼짝 못 하게 하는 기능이다.

다만 다른 점은 가압류는 돈에 대한 것이고, 가처분은 돈이 아닌 채권의 경우이다.

가처분을 정확히 알고 있지 않으면, 차 후 낙찰된 후 등기까지 완료했음에도 불구하고 물건을 빼앗기게 되는 등의 불이익을 당할 수 있으므로 자세히 알아보도록 하자.

가처분의 형태가 부동산에 국한된 것이 아니고, 예를 들어 접근금지 가처분 등 경매에 관련 없는 가처분도 있으므로, 우리는 경매와 밀접한 가처분에 대해서 공부해 보자.

 

우리가 알아두여야 할 가처분의 종류

첫째, '처분금지 가처분'이다. 

말 그대로 목적물의 처분을 막는 것이고, 매매, 증여, 담보설정 등을 못하게 하는 것이다.

A라는 사람이 B에게 돈을 빌려주고 B가 돈을 갚지 않아, B의 부동산에 소송을 재기하여 경매신청을 하였는데, 소송이 진행되는 동안 B가 해당 부동산을 처분해 버릴 수도 있기 때문에, A는 해당 부동산에 대하여 처분금지 가처분을 미리 설정해 두어야 한다.

위의 경우가 아니더라도 부동산에 대한 소송이나 시비를 가리고 있는 중이라면, 처분금지 가처분을 신청해서 현재의 소유주가 해당 부동산을 마음대로 처분할 수 없도록 하는 것이 보통이다.

경매자의 입장이 아니라 채권자의 입장일 때도 필요한 내용이니 알아두도록 하자.

둘째, '근저당 설정 등기를 위한 가처분'이 있다.

순위 보전의 효과를 노린 것으로, 순위 보전을 위한 가등기가 어려운 경우에 근저당 설정 등기를 위한 가처분을 한다.

그렇다면 가등기가 안 되는 경우는 어떤 경우일까?

예를 들어 시공사가 시행사의 발주로 아파트를 짓고 있다고 하자.

분양이 되어야 공사대금을 완납받을 수 있기 때문에 공사비 체불에 대비한 근저당을 설정하고 싶지만, 완공되지 않은 건물에 근저당을 걸 수 없으므로, 차 후 분양이 원활하게 되지 않거나, 문제가 생겨 건물이 경매에 나왔을 경우, 선순위의 보전을 위해 설정하게 되는 것이다.

셋째, '점유이전 금지 가처분'

현재의 점유자를 바꿀 수 없도록 하는 것이다.

항정 효과라고도 하며, 점유자를 고정시킨다는 뜻이다.

결론은 기존 점유자를 다른 점유자로 바꿀 수 없게 기존 점유자로 고정하는 가처분인 것이다.

넷째, 후순위에도 소멸되지 않는 가처분인 '토지인도 및 건물 철거에 대한 가처분'이 있다.

토지인도가처분, 또는 건물 철거에 대한 가처분으로 나오기도 하는데 전부 같은 말이다.

이런 경우는 건물만 경매에 나온 경우이며, 후순위에 있어도 말소되지 않고 인수된다.

해당 건물에 대한 가처분의 신청자는 토지주인이라고 보면 된다.

 

이렇게도 사용할 수 있다.

입장을 조금 바꿔서 우리가 경매자가 아니고 토지주인이라고 한다면, 아니 말을 바꿔 경매에서 토지만 낙찰받은 토지주인이라고 한다면 해당 가처분은 건물이 있는 토지에 토지만 소요한 경우의 해법이 될 수 있다.

지료를 청구하고 받으면 되지만, 법정지상권에서 언급했듯이 채무로 토지를 잃은 건물주인은 지료를 원활히 납부하기 어렵다.

토지주인은 연체된 지료에 대한 소송으로 해당 건물을 경매에 내놓게 할 수 있다.

이럴 경우 토지인도 가처분, 또는 건물 철거 가처분을 설정할 수 있으며, 철거 확정판결까지 받는다면, 이런 내용이 경매지에 고스란히 기재될 것이고, 해당 물건에 토지주인 외에는 경매 입찰자가 없을 것이다.

토지도 없는 건물이 철거 가처분 확정판결이 있는 물건을 누가 입찰한단 말인가

토지주인이 원하는 만큼 유찰시킨 후 낙찰받을 수 있는 것이다.

반대로 경매사이트 검색중 건물만 나온 물건에 토지인도 및 건물 철거 가처분이 후순위에 있더라도 입찰해서는 안된다.

철거될 건물을 경매받아서 뭐에 쓴단 말인가

토지 주인이 원하는 값에 넘기는 수 밖에는 없는 것이다.

이런 경우가 없을 것이라도 생각하겠지만, 실제 발생되었고 발생되고 있다고 하니, 쉽게 생각하지 말고 분명히 알아두도록 하자.

 

알아본 바와 같이 채무와 채권의 수순에 있어 불가피하게 생겨야 할 가처분도 있고, 알아보지 않고 낙찰받으면 소유권까지 빼앗기게 되는 잘 알아봐야 할 가처분도 있다.

크게 어렵지 않은 내용이니 충분히 숙지해 두도록 하자.