임장활동, 어떤 걸 조사해야 할까?

경매사이트에서 알려주지 않는 정보

요즘은 경매정보 사이트에서 볼 수 있는 정보가 정말 많다.

특수물건을 구분해 주고, 권리분석도 거의 알아서 해 준다.

매각물건 명세서를 보지 않더라도 주요 내용의 파악이 거의 다 가능하다.

말소 기준 권리 일자도 명확히 알려주고, 승계되는 권리도 구분이 명확하다.

특별히 참고해야 할 사항은 빨간 글씨로 표기하고, 밀린 관리비도 별도로 조사해서 기입해 준다.

하지만 그 많은 정보에도 불구하고 반드시 임장을 해야만 하는 이유가 있다.

반드시 임장을 해야만 하는 이유는 여러 이유가 있을 수 있겠지만, 가장 큰 이유는 현재의 시세이다.

부동산의 가치는 현재만이 아니라 미래도 따져 봐야 한다.

경매 강의에 나오는 전문가들처럼 지도만 펼쳐봐도 해당 부당산의 현재와 미래 가치를 알 수 있다면 좋겠지만, 우리에게는 그런 전문적 식견이 아직 없다.

그런 지식이 있는 전문가들조차도 설명 중에 '임장을 해 봐야 더 정확히 알 수 있겠지만' 이란 말을 자주 한다.

그만큼 부동산의 가치를 제대로 알아볼 방법은 임장이 유일한 것이다.

임장을 해서 해당 물건을 직접 보고, 주변의 입지도 확인하고, 반드시 부동산 중계소를 3개소 이상 들려 해당 부동산의 정보를 최대한 많이 모아야 한다.

경매지의 감정가는 절대 현재의 시세가 아님을 다시 한번 상기하고, 임장을 좀 더 효율적으로 하기 위해서 임장 하는 체크리스트를 만들어 보자.

 

첫째, 물건의 정보이다.

임장을 나서기 전에 먼저 확인해 두어야 할 사항이 있다.

법원의 물건명세서 정보와 등기사항 내용을 미리 확인해 두자.

어떤 걸 조사해야 할지 방향을 잡는데 도움이 될 것이다.

주민등록 전입세대 열람과 임차인도 확인해 보자.

시세뿐만 아니라 임차인이 있다면 이왕 임장 하기로 했으니 어렵지만 되도록 만나보는 도전을 해야 한다.

물건의 상태도 눈으로 볼 수 있는 범위 내에서는 봐 두어야 한다.

내부를 볼 수 없다면 외부라도 꼼꼼히 보도록 하자.

스마트폰의 카메라를 활용하면 멀리서 찍어도 확대해서 볼 수 있는 게 많다.

예를 들어 외부 창의 새시가 다른 집과 달리 새것으로 교체되어 있다면, 그 집은 내부수리를 했을 가능성이 높다고 유추해 볼 수 있다.

내부를 보기 위해서는 용기를 내서 해당 물건의 벨을 눌러봐야 한다.

임차인이 있다면 인사를 하고 요령껏 내부 확인에 도전해 보자.

낙찰받고 난 후의 수리비를 미리 감안해 볼 수 있으므로 중요한 사항이라 할 수 있다.

우체통도 확인하면 많은 것을 알 수 있다.

현재 임차인이 정말 살고 있는지 없는지도 판단이 되고, 고지서가 있다면 몰래 확인도 할 수 있어서, 밀린 공과금도 알 수 있다.

관리사무소에도 들려 미납 관리비도 알아볼 수 있다.

명도비용을 예상하는데 필요한 정보이다.

 

둘째, 주변 환경을 확인하자.

대로변과의 거리, 대중교통 및 개인차량 편의성을 확인해 보자.

만약 물건이 원룸이나 소형 빌라라면 개인차량 주차장보다는 대중교통 편의성이 중요할 것이고, 조금 더 넓은 평수의 주거 물건이라면 개인차량 편의성은 어떤지도 확인해 봐야 한다.

일명 학세권이라 부르는 학군도 확인이 필요하다.

거주지의 특성이 학교를 위주로 되어있는지, 직장인 위주인지, 유흥가 위주 인지도 확인해야 한다.

생활편의 시설과의 연계성도 확인해 보자.

병원, 시장, 대형마트, 은행 등 생활과 밀접한 시설들과의 연계성도 중요하다.

주변에 해당 물건과 비슷한 주거 물건이 많다면, 어떤 계층으로 이루어져 있는지도 확인하면 좋다.

 

셋째, 가장 중요한 시세확인이다.

부동산을 최소 세 곳 이상 들려 최대한의 정보를 모아야 한다.

부동산에 당장의 용무도 없는데 뻘쭘히 들어가 경매에 나온 물건의 시세를 자세히 물어본다는 것이 쉽지는 않다.

하지만 불가능한 것이 아니고, 부동산은 그런 불청객들이 늘 오는 곳이므로 자연스럽게 방문해서 최대한 정보를 끌어내는 훈련을 해보자.

반복할수록 나만의 노하우가 생기게 될 것이다.

그렇다면 어렵게 방문한 부동산에 어떤 걸 알아봐야 하는 걸까?

당연히 해당 물건의 시세가 가장 중요하다.

그와 더불어 유사물 건의 매매 및 전세 가격도 알아보자.

전세가의 추이는 어떤지도 파악해 봐야 한다.

해당 물건이 위치한 지역개발계획도 부동산이 가장 잘 알고 있고, 건축규제사항도 부동산의 정보가 더 정확할 수 있다.

시세를 알았다면 대출 관련 사항도 파악해 봐야 한다.

 

이렇게 임장을 통해 알게 된 정보들을 정리해 보자.

물건의 정보를 정리하고, 주변의 환경을 감안하고, 물건의 현재와 미래의 가치를 판단할 수 있다면 나의 입찰금액을 정하는 데에 훨씬 유리하고 확신이 생기게 된다.

투찰금액을 정함에 있어 불안한 마음이 사라지게 되는 것이다.

너무 많이 알아도 낙찰받기 어렵다는 말이 있다.

하지만, 많이 알고 낙찰받아야 한다.

우리는 낙찰이 목표가 아니라, 수익이 목표이기 때문이다.