권리 분석이 그렇게 어려운가요?

왜 반드시 알아야 할까

권리분석을 잘못해서 낭패를 보았다는 얘기를 많이 듣게 되고, 경매를 해보고 싶은 초심자들은 권리분석은 왠지 전문적이고 깊이 있는 지식이 필요할 거란 생각에 겁을 내게 되는 경우가 많다.

맞는 이야기이다.

권리분석을 하지 않고 낙찰받게 되면, 정말 낙찰받지 않은 것만 못한 경우가 되어버리는 경우가 종종 생기기 때문이다.

물론 다른 이유도 있겠지만, 낙찰이 되었는데도 입찰보증금을 포기해서 유찰 처리되고 다시 경매에 나오는 물건을 종종 보게 되는데, 그런 경우가 거의 권리분석을 잘못해서 발생된다고 봐도 크게 틀리지 않을 것이다.

권리분석은 말 그대로 해당 부동산에 얽혀있는 권리를 분석하는 단계로, 낙찰자에게 승계되는 권리가 어떤 것이냐를 파악하는 것이 관건이다.

권리분석상 문제가 없는 점유인의 명도로 애를 먹고 말고는 그다음 이야기이고, 권리분석상 문제가 없다면 어떻게든 방법은 생기기 마련이다.

그러나 권리분석을 잘못해 생각지도 못한 대항력을 가진 권리가 승계되면, 그건 여간해선 해결해 내기가 어렵다.

그런 경우, 어렵게 모았을 입찰보증금을 눈물을 머금고 포기해야 하는 것이다.

입찰보증금은 해당 경매의 최저 경매 가격의 10%이다.

부동산이란 자체가 워낙 고가의 거래이다 보니, 10%로라고 하더라도 적은 금액 일리 없다.

정말 작게는 몇백만 원에서, 크게는 몇억 원을 손해 보게 된다는 것이다.

그만큼 권리분석은 중요하고 필수 지식인 것이다

해당 물건의 매각물건명세서를 보고, 대항력이 남아있는 임차인이 있는지를 확인해야 하고, 최선순위 설정일자가 말소기준 권리의 기준이 되는 것도 알아야 하며, 그 기준으로 소유권 이전 후의 근저당 등의 채무가 승계되는지 말소되는지를 판단해야 한다.

해당 부동산에 전세 임차인이 있을 때, 선순위에 있더라도 배당요구를 하지 않으면, 낙찰자가 그 전세권을 인수하게 된다.

전세권이 있을 경우 유찰이 거듭되어 감정가에서 전세보증금액을 제외한 금액 이하로 내려오게 되지만, 권리분석을 잘못하면, 승계되는 전세보증금만큼 입찰 가격이 내려오지 않았는데, 감정가보다 훨씬 싸다고 생각되어 초심자들은 쉽게 입찰하는 경우가 있고, 그럴 경우 십중팔구 경매 입찰 보증금을 잃게 되는 것이다.

유찰이 거듭되는 물건은 무언가 이유가 있으므로, 꼼꼼히 살펴야 한다.

함정은 곳곳에 있다!!

임차인도 없고, 말소기준 권리 말고는 등기부상에 아무런 채무가 없어 보이는 물건에도 함정은 있다.

말소기준 권리 일자보다 선순위 소유권 이전청구권 가등기가 되어있는 경우 문제가 된다.

낙찰되었다고 하더라도, 선순위 소유권 이전청구권 가등기 권리자가 본등기를 하게 되면 낙찰자는 소유권을 상실하게 된다.

그러므로, 낙찰자는 그 가등기 또한 추가 인수해야 한다.

위험한 물건이란 이야기가 되는 것이다.

이런저런 이야기를 따져보면 끝도 없어 보이지만, 결론부터 얘기한다면, 말소기준 권리 일자와 소유권 이전일자 사이에 무언가가 있다면, 금액이 없더라도 자세히 따져보고 확인해 봐야 하는 것이다.

선무당이 사람 잡는다는 말이 있듯이, 조금 공부했다고 해서, 자신의 지식만 믿고 섣불리 판단하지 말고, 원하는 입찰 매물이 결정되었다면, 가장 중요한 매각물건 명세서를 꼼꼼히 따져보고, 미심쩍은 것은 수단과 방법을 가리지 말고 무조건 알고 넘어가야 한다.

쉬운 말도 정말 어렵게 꼬아놓은 말들이 많고, 짧은 단어에도 함축된 뜻이 많은 것들이 있기 때문이다.

하지만, 말소기준 권리가 일단 기준이 되므로, 그 이전에 발생된 권리만 잘 따져 본다면 크게 실수하지 않을 수 있다.

기준이 되는 말소기준 권리!!

말소기준 권리로 적용될 수 있는 권리에는 1. 근저당권, 2. 저당권, 3. 압류, 4. 가압류, 5. 담보가등기, 6. 경매개시 결정 기입등기 이렇게 여섯 가지이다.

이 여섯 가지 중 가장 먼저 등기부 갑구에 쓰여있는 권리가 말소기준 권리가 된다.

그 이하의 권리들은 경매를 진행하고 낙찰되어 소유권이 이전되면 모두 소멸하게 된다.

앞서 포스팅했던 용어 편에서 소멸 주의라는 단어를 기억할 것이다.

말소기준 권리가 정해지면 그 다음에 있는 권리들은 소멸주의가 되어 사라지게 되고, 낙찰자에게는 책임이 없다.

임차인 또한 말소기준 권리보다 늦게 대항력을 갖췄다면 권리를 주장할 수 없다.

그만큼 말소기준권리 권리분석의 핵심이 되고 기준이 된다.

용어 편에서 나왔던 인수 주의를 기억할 것이다.

경매인들이 가장 싫어하는 단어일 수 있는 인수 주의는 당연히 소멸 주의와 반대인 뜻으로 낙찰자에게 승계되는 권리이다.

우리가 반드시 권리분석 공부를 해야 하는 이유이다.

당연히 말소기준 권리 기준일자 이전에 발생된 권리로 낙찰자에게 고스란히 부담이 승계되어 낙찰의 의미가 없어지게 되기 쉽다.

전세권 또한 선순위가 되지만, 전세권자가 전세보증금에 대한 배당권을 법원에 요구하지 않으면 낙찰자에게 승계된다

전세보증금을 배당받지 않겠다는 것은 전세를 계속 살겠다는 이야기이며, 흔히 우리가 전세를 포함해서 주택이나 아파트를 구입하는 것과 같다고 보면 된다.

전세권이 있을 경우는 대출에도 문제가 된다.

그러므로, 선순위 임차인이 있을경우 배당권을 청구했는지를 잘 살펴보고 확인해 봐야 한다.

토지 또한 마찬가지로, 말소되지 않은 지상권이 있을 경우, 낙찰자가 소유권 이전등기를 마쳤음에도 불구하고 토지를 사용할 수 없게 되어서, 무용지물이 되며, 소유권을 빼앗기기까지 되기도 한다.

말소기준 권리에 앞서 등기된 가처분, 가등기가 있는지 반드시 확인을 하고 그런 물건은 되도록 피하는 것이 상책이다.

유치권 또한 잘 살펴야 한다.

유치권이란 우리들이 흔히 말하는 유치장에서 쓰는 유치와 같은 뜻으로, 깔고 앉을 권리이다.

보통 공사대금 등의 형태로 발생되게 되는데, 그럴 경우 낙찰자는 내가 발주한 공사도 아닌데 왜 내가 책임저야 하는가 하고 불만스러워하기 쉽지만, 그런 유치권자들의 권리는 대부분 해당 부동산의 가치를 높이는 일에 일조했을 경우 인정되는 것이 대부분이므로, 법원에서도 그런 점을 감안하여 인정해 준다.

낙찰받은 물건의 새시를 고쳤다던가, 보일러를 수리했다던가, 하지 않았다면 어차피 내 돈이 들어야 하고, 그렇지 않더라도 해당 부동산의 값어치를 높여주는 일을 했기 때문에 유치권이 발생되는 것이다.

유치권 또한 매각물건명세서를 꼼꼼히 확인하여 놓치지 않도록 하자.

 

다음 포스팅에서는 매각물건 명세서에 대해서 함께 더 자세히 알아보도록 하자.