명도에 대한 시물레이션!

명도 강제집행!

경매와 달리 입찰도 인터넷으로 가능하고, 괜찮은 매물도 제법 많다는 소문인데, 왜 공매보다는 경매에 더 사람들이 몰리는 걸까
더 공부해 봐야겠지만, 현재까지 알아본 바로는 공매가 경매보다  '명도'가 어렵다는 이유인 것 같다.
경매는 법원에서 진행되어 판사가 보증해 주는 물건이고, 대항력이 없는 점유인의 명도가 어려울 경우, 법원에 신청하면 강제집행이 가능하기 때문이다.
하지만, 세금이나 국채의 문제로 공매된 물건은 명도를 끝까지 책임져 주지 않는다.
명도 강제집행 제도 자체가 없는 것이다.
낙찰자가 알아서 해야 한다.
그렇다고 명도가 불가한 것은 아니고, 몇몇의 책들에서는 공매의 명도도 어렵지 않고, 결국 잘 해결된다고 하지만, 경매의 초보자인 우리들에게는 여간 부담스럽지 않을 수 없다.
대처능력은 경험에서 나오는 것이고, 우리는 초보자이니, 어려울 것이 뻔히 보이는 공매의 명도에 도전하기보다는, 경매에서 실력을 다져, 차 후 경험이 쌓이면 공매에도 한 번씩 도전해 보는 것이 나을 것이다.

그렇다면 강제집행 제도가 있는 경매는 명도가 무조건 쉬울까?

그렇게 만사형통 같은 강제집행이란 든든한 제도가 있는데, 왜 명도에 애를 먹고, 이사비용을 쥐어주고, 제발 비워달라고 사정을 하게 되는 것일까.
더 다른 이유도 있겠으나, 그들도 피해자 이기 때문이다.
그리고 그 피해자들은 당사자들의 채무와 아무런 관련이 없는데도 낙찰자를 곱게 보지 않는다.
나는 이렇게 피해를 보고 있는데, 너는 싸게 집 사서 좋으냐! 하는 내심이 깔려 있는 데다, 집까지 비워 달라고 하니, 마음먹고 있었던 일일지라도 굳이 찾아와 나가 달라는 얘기를 들으면 좋아할 이가 없을 것이다.
낙찰자는 어떠한가
그들의 피해에 아무런 죄가 없음에도 왠지 임차인 앞에 나서기가 꺼려지고 왠지 미안한 마음이 앞선다.
어떤 미사여구와 좋은 말투로 얘기해도 결국 요지는 '내가 이 집을 샀고, 이제부터 내가 주인이니 너는 그만 짐을 싸서 나가라'인 것이다.
아직 명도의 경험이 없는 우리는 상상해 볼 수밖에 없지만, 두려운 시간인 것은 틀림이 없다.
임차인이 아닌, 집주인이 살고 있는 경우가 더 어렵다고 한다.
나는 망했는데, 너는 내 집을 그렇게나 싸게 사서 나를 쫓아내느냐 하는 복심이 생길 수밖에 없고, 집은 팔렸어도 얼마간의 보증금과 월세를 제시하며 계속 살게 해 달라고 하는 경우도 많다고 한다.
하지만 경험자들은 절대 받아주면 안 된다고 얘기한다.
보증금을 완납하였다고 하더라도, 월세를 꼬박꼬박 잘 내어줄 확률이 낮다.
형편이 기울어 집이 넘어갔고, 그랬음에도 채무의 전체를 정리하지 못한 당사자 라는걸 상기하자.
정에 치우쳐 그렇게 원주인에게 임대를 주고, 월세가 밀려 나중에 명도를 하려고 해도, 일정 기간이 지나면, 그 든든한 강제집행도 사용할 수 없게 된다.
그 일정기간은 책에서 읽은 기억을 더듬어 보면, 6개월인 것으로 기억한다.
대부분의 경매인들이 대출을 사용하는 것을 감안할 때, 월세가 나오지 않으면, 정말 곤란한 일이다.
대출의 금액이 클수록 더더욱 그렇다.
결론은, 원래의 주인에게 임대를 주는 것은 위험한 일이란 것이다.
권리신청을 한 임대인은 앞의 포스팅에서 얘기했듯이 명도 확인서를 내세워 쉽게 명도가 가능하고, 권리 신청을 하지 않은 임차인은, 그 보증금을 감안한 금액으로 낙찰했을 것이므로, 굳이 명도를 진행할 필요가 없다.
임차인이 권리신청을 하지 않았다는 것은 그 집에서 임대기간 동안 계속 살겠다는 의사표시이다.
계약기간 끝까지 살고, 나갈 때 보증금을 받겠단 얘기고, 새로운 집주인이 된 낙찰자가 책임져야 한다.
전세가 있는 경우, 경매물건이라고 해도 경낙 대출이 안된다고 하니까, 어차피 전세를 정리할 방법도 쉽지 않다.
전세가 있는 만큼 싸게 샀으므로, 그들이 계약기간 동안 깨끗이 쓰고 비워주길 기다리면 된다.
임차임이 권리를 포기하여 대출이 막힌다고 해도 장점은 있다.
바로 세금이다.
집을 구입할 때 발생하는 양도세 등은 내가 법원에 지불한 금액에 대해서만 매겨진다.
감정가 5억 원의 아파트에 보증금 4억의 임차인이 있고, 대항력이 있는 임차인이 배당권리를 포기하여 낙찰자에게 그 권리가 승계되므로, 유찰을 거듭한 끝에 5천만 원에 낙찰받았다면, 양도세는 5천만 원에 대해서만 법정비율로 납부하게 된다.
적지 않은 절약이다.
시드머니가 풍부하다면, 고가의 아파트를 그런 식으로 매입하면, 몇천만 원은 바로 벌고 들어가는 셈이 된다.
전세 임차인을 유지하는 물건을 노린다면, 일단 자금이 풍부해야 할 것이다.
어떤 경우든, 단점만 있는 것은 아닌 것이다.
여러 경우의 수를 따져보고 최선의 투자를 해야 한다.