'매각 물건 명세서'를 보면 돈이 보인다!!

왜 그렇게 중요한가

어떤 물건의 경매에 낙찰을 목적으로 참여하는 데 있어서 승계되는 권리와 소멸되는 권리만큼 중요한 내용은 없다고 해도 과언이 아니다.

승계되는 권리에 따라 입찰금액은 크게 달라지게 되고, 낙찰되어 소유권을 이전하고 나서도 힘든 상황이 발생하게 되는 경우가 있기 때문이다.

해당 물건의 권리관계 및 기타 가압류, 가등기, 임차인, 점유자 등 경매의 가장 핵심이 되는 내용이 바로 매각물건명세서에 모두 다 기록되어 있으므로, 권리분석에 있어서, 이 매각물건명세서만 잘 파악해도 큰 문제는 발생하지 않는다고 봐도 무방하다.

반대로 얘기하면, 매각물건 명세서만 파악해도 입찰하는데 문제가 없다는 것이다.

하지만, 매각물건명세서는 공개하는 기일이 정해져 있다.

경매 입찰 일자로부터 7일 전부터 열람이 가능하며, 그 이전에는 확인이 불가능하다.

해당 물건에 대한 법원의 신중한 처신인지도 모르지만, 입찰 희망자에게는 답답한 일이 아닐 수 없다.

매각물건명세서는 해당 기일이 되면 법원 경매 사이트에 등제되고 열람 가능하다. 

직접 경매계에 가서 열람할 수도 있다.

무엇을 확인할 수 있는가

물건의 시세나 입지조건 등은 경매 입찰자가 따로 알아봐야 하지만, 만약 해당 물건에 입찰하기로 마음을 굳혔다면, 그 외 필요한 정보는 거의 다 매각물건명세서에 있을 수 있다.

먼저 최선순위 설정 일자를 확인한다.

최선순위 설정 일자가 말소기준 권리가 되기 때문이다.

말소기준 권리라는 말은 원래 존재하는 용어는 아니나, 경매인들 사이에서 편의에 의해 붙여져 널리 쓰이는 말이다.

최선순위 설정 일자가 권리의 승계와 말소의 기준이 되다 보니 말소기준 권리라는 말이 자연히 생겨진 듯하다.

그 아래 쓰여있는 내용은 '부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 및 임차인이 있는 경우 배당요구 여부와 그 일자, 전입신고일자 또는 사업자등록신청일자와 확정일자의 유무와 그 일자'

라고 쓰여있다.

한마디로 임차인의 주요 정보가 전부 있다.

임차인이 있고, 정보출처 구분에 점유자가 보증금에 대하여 법원에 권리신고를 하였다 하더라도, 전입신고일자를 확인해 보고 말소기준 권리 일자보다 늦다면 낙찰자에게 승계되는 권리는 아무것도 없다.

그렇다는 것을 임차인도 알고 있으므로, 권리신고를 하여 경매 매각 후 배당시에 선순위로 배당받기를 원하여, 그에 대한 절차를 밟게 되고, 그럴 경우 낙찰자에게 명도 확인서를 받아서 제출해야 하므로, 명도 또한 오히려 수월해진다.

결론은, 점유인이 있다면 해당의 장표에서 전입신고일자 및 사업자등록신청일자를 확인하고, 말소기준 권리 일자와 대비해 보면 알 수 있는 것이다.

이를 실수하여 낭패를 보는 일이 없도록 해야겠다.

매각물건명세서는 대부분 신뢰할 수 있는 내용이며, 법원에서 작성하여 배포한 서류이므로, 만약 낙찰 후 매각물건명세서의 내용과 달리 문제가 발생한다면, 그 원인은 법원이 되므로, 매각의 불허가, 취소를 신청하면 된다.

하지만, 매각물건명세서에 기입되었는데, 본인이 잘 못 해석하여 실수로 낙찰받았다 하더라도, 그에 대한 취소 신청은 받아들여지지 않는다.

승계되는 권리와 주의사항

점유인에 대한 내용 아래는 '등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것'

이란 칸이 나온다.

비어있는 것이 대부분이지만, 무언가 적혀있다면 꼼꼼히 확인해야 한다.

앞의 권리분석 포스팅에서 다룬 말소기준 권리에 앞서 등기된 가처분, 가등기의 경우도 여기에 해당된다.

그 외에는 지역권, 지상권, 전세권 등이 있다.

그 아래 '매각에 따라 설정된 것으로 보이는 지상권의 개요'는 법적 지상권이며, 비고란에는 입찰자가 아닌 낙찰자가 주의할 사항을 기재해 준다.

추후에 발생될 수 있는 부담과 복잡한 내용에 대한 주요 설명, 어떤 권리자가 협의를 원한다면 협의 예정 사항까지도 기록해 준다.

토지 경매에 관련하여 '농지취득 자격증명'이 필요한 경우가 있는데, 역시 비고란에 기재해 준다.

농지취득 자격증명은 낙찰 후 농지취득 발급기관에서 발급받아도 무방하지만, 발급이 되지 않는 경우도 있으므로, 미리 담당 공무원에게 확인이 필요하다.

비고란에 표시되는 것 중 '제시외 물건'이 있다면 해당 경매에 낙찰되어도 내 것이 되지 않는다.

방심은 금물!!

이렇게 알아본 매각물건명세서는 위에서 제시한 내용 이상의 복잡한 내용이 얽혀 있을 수 있고, 전문가의 해석이 필요한 부분이 있을 수 있으나, 대부분은 문제가 없는 경우가 대부분이다.

그렇다고 해도 방심하지 말고 자세히 검토하고, 하나라도 이해가 가지 않는다면, 정보를 검색해 보고, 지인에게 문의하여 의구심을 완전히 없애는 것이 중요하다.

 

시간이 날 때마다 대한민국 법원 경매정보 사이트에 접속해서 자주 접해보고, 모르는 내용을 하나씩 줄여나가는 것이 산 지식이 될 것이다.