용어부터 알아야 보이기 시작한다!!

어려운 것만은 아니다.

오늘은 경매에 흔히 쓰이는 용어에 대해 알아보고자 한다.

용어 자체가 직관적인 것도 있고, 간단한 말들을 괜히 어렵게 만들어 놓은 것 같은 용어도 있다.

외국어를 배울 때도 단어가 기본기가 되는 것과 마찬가지로, 용어부터 익숙해지도록 해야 한다.

시간 날 때마다 한 번씩 읽어주면, 매물 검색을 하면서 보게 되는 단어들을 조금 더 빨리 이해할 수 있게 되고, 그렇게 자주 접하다 보면 자연스럽게 익숙해질 것이다.

영어를 처음 배울 때 단어를 암기했던 때를 떠올리면서 읽어 보도록 하자.

 

익숙해져야 할 단어 암기

• 감정평가서 - 감정평가사가 경매에 나온 부동산에 대하여 평가하는데, 최초 매각금액을 정하는 기준이 된다.
• 현황조사보고서 - 집행관이 작성하는 해당 부동산의 현황(점유, 차임, 보증금 등)
• 매각물건명세서 - 매각기일 일주일 전까지 볼 수 있으며, 해당 부동산에 대한 권리, 가처분 등 경매처분이 되어도 효력이 남아있는 권리들과 지상권, 특별매각조건, 토지 별도 등기 등 내용이 포함된다.
• 토지 별도 등기 - 건물의 생성 이전에 토지에만 저당권, 또는 제한물권이 있는 경우 건물등기 기록에 토지 별도 등기를 표시한다.
• 토지 근저당권 인수 - 건물과 토지가 별개로 있는 다가구주택 중 건물 외 토지 부분에 근저당권이 있을 경우 해당    근저당 채권액이 매수인에게 승계되는 것
• 확정일자 - 임차인이 해당 주택에 입주 후 임대차 계약서에 구청 또는 동사무소에서 확정일자의 번호와 도장날인을  받는 것이다.
• 임의경매 - 담보물권(저당권, 전세권, 유치권)등의 권리행사로 발생되는 경매이다.
• 강제경매 - 채무자가 이행하지 못한 채무에 대하여 채권자가 채무자의 재산을 압류하여 시행되는 경매이다.
• 재경매    - 경매에 의하여 낙찰되었으나, 매수 잔여대금을 지급하지 않아 다시 발생된 경매이다.
• 공매       - 국가에 체납된 세금 징수를 목적으로 한국 자산관리공사에서 강제매각을 시행하여 발생되는 경매이다.
• 우선변제 - 임차인이 이주 후 주민등록 이전과 임대차계약서상에 확정일자를 받았다면 기타 채권자에 우선하여 보  증금을 우선순위로 변제받게 된다
• 대항력    - 경매된 부동산의 임차인이 소유자 변경 전에 주민등록을 마쳤다면 소유주가 변경돼도 대항력을 갖는다.  임차인은 새로운 매수인에 대하여 집을 비워 줄 필요가 없으며, 경매 낙찰자는 대항력을 가진 임차인의 부담을 승계하게 된다.
• 명도       - 대항력이 없는 점유인을 퇴거시키는 과정
• 강제집행 - 명도가 원활하지 않을 때, 인도명령 후 진행 가능하며, 국가권력의 강제적 명도 실현의 법적 절차이다.
• 말소기준 권리 - 낙찰자가  소유권 이전등기 과정에서 소멸되는 권리와 승계되는 권리의 기준이 되는 권리이다.
• 가압류     - 강제집행 실행 전 단계로 소송기간 중 채무자의 재산은닉, 도피 등을 방지하기 위한 수단이다.
• 압류        - 강제집행 이전 보전수단, 가압류와 달리 소송 없이 즉시 경매에 들어갈 수 있다.
• 소제 주의 - 낙찰받은 자가 낙찰받은 부동산에 존재하던 모든 부담이 소멸되어 완전한 소유권을 취득한다.
• 인수 주의 - 소제 주의로도 사라지지 않으며, 낙찰자에게 승계되는 부담이다. 지상권, 지역권, 전세권 등의 권리와 대항력이 있는 임차권 등은 소멸되지 않으며, 매수인에게 승계된다. 또한 법정지상권, 유치권 인정여부 또한 인수될 수 있다.
• 잉여 주의 - 경매비용 및 압류채권자보다 우선하는 변제를 시행했다고 가정할 때 잔여금이 없는 경우이다
• 일괄매각 - 법원의 판단으로 경매 대상의 관계(형태, 위치, 이용관계)등을 고려, 하나로 묶어 매각하는 하는 경우다.
• 종국       - 경매 완료 후 배당절차까지 완료되었을 때 종국이라 표시한다.

실수하지 않기 위해선 완전히 내 것으로

쓰다 보니 끝도 없는 것 같지만, 가만히 들여다보면 우리가 흔히 써오던 말들도 있고, 생소한 용어도 몇 번씩 곱씹어보면 고개가 끄덕여지는 용어도 있다.

그 어렵다는 권리분석에 관련된 용어들은 여러 번 보고 익혀두도록 하자

대항력, 말소기준 권리, 인수 주의와 같은 미리 분석해두지 못하면 낙찰 후 나중에 낭패 볼 수 있는 용어들도 있고, 강제집행, 소재주의, 종국처럼 힘이 되는 단어들도 있다.

초보 경매인들이 다들 두려워한다는 명도에 있어서도 강제집행은 최후의 보루가 될 수 있는 수단이다.

대항력이 있는 점유자도, 배당의 우선순위에 있기만 하다면, 배당을 받기 위해선 낙찰자의 '명도 확인서'가 필수이므로, 그 점을 잘 설명하고 명도를 진행하면 훨씬 수월할 수 있겠다.

점유자도 그런 사실을 잘 모를 수 있으니, 우선 만나서 알려주는 것이 필요하다.

통상의 관례로 여겨지는 점유자의 이사비용 지원은 적정한 선에서 무리하지 말라는 여려 선구자들의 조언이 있다.

분명 우리가 경매에 나서기 전에 확실한 개념과 확인방법을 알아두어야 하는 것은 역시 권리분석이다.

말소기준 권리와 인수 주의, 대항력을 가진 임차인 확인 등 몇몇 가지는 정말 중요하다 하겠다.

건물과 토지가 별개로 경매된 것을 모른 채로 낙찰받는 경우도 종종 있다고 하니, 매물에 대한 정보 확인은 필수이다.

낙찰된 부동산으로 어떻게 가치를 만드느냐 이전에, 보증금을 포기해야 할 만큼의 실수가 발생되지 않도록 매물의 부동산 권리분석은 정말 중요한 부분이다.

아무리 소액투자라 해도 소액일 수 없는 부동산 투자는 순간의 실수로 애써 준비한 시드머니를 잃어버리는 일은 없어야 하겠다.

이제 첫걸음을 떼고 있는 우리에게 용여가 익숙해지도록 하는 일은 무엇보다 중요하다.